Ипотека в вопросах и ответах - Алевтина Кириенко

Чем еще кроме конечной суммы получаемого кредита различаются ипотечные программы?

Процентной ставкой, наличием или отсутствием поручителей, возможностью кредитовать тот или иной тип жилья, а также сроками рассрочки. Например, Сбербанк может выдать ипотечный кредит без залога. Но при этом сумма не должна превышать 25 000$. При этом условии для получения кредита достаточно лишь поручителей.

Однако, если кредит банком предоставляется по очень низкой ставке, вполне возможно, что оформление и обслуживание кредита будет максимально затратным.

Вообще, чем больше рискует банк в вашем случае, тем большую процентную ставку он предлагает. На размер расходов, связанных с обслуживанием кредита, могут повлиять также следующие факторы: проблемы с домом (старый), перекрытиями (деревянные), предельный возраст или какая-либо болезнь заемщика. Все это сегодня может стать не причиной отказа от выдачи кредита, но мотивом для увеличения страховой премии страховой компанией, которая страхует заемщика и квартиру. Необходимо отметить, что страхование, а также оценка квартиры сертифицированным оценщиком являются обязательными требованиями банков при выдаче кредита. Но при этом, имея столь богатый выбор (35 банков-партнеров) всегда есть возможность найти оптимальную программу. Именно в этом, а также в получении кредита и сопровождении сделки и урегулировании всех вопросов с банком помогает не так давно созданный Центр ипотечных программ МИЭЛЬ.

Предположим, уже выбрана квартира, осталось оформить сделку. Какие затраты сопутствуют этому действию?

Максимальный вариант затрат, сопутствующих ипотечной сделке на вторичном рынке жилья:

Услуги нотариуса по удостоверению сделки составят 1,5 % от стоимости квартиры, указанной в договоре. Отметим, что в Подмосковье и в отдельных случаях в Москве возможно подписание договора в простой письменной форме, и это позволяет избежать данного вида расходов.

Регистрация договора в Московской или областной регистрационной палате – до 1000 руб.

Оценка квартиры сертифицированным оценщиком – 100–120$.

Обязательное в этом случае страхование сделки – сумма до 1,5 % от суммы кредита, увеличенного на 10 %.

За выдачу кредита – до 1 % от суммы кредита.

Ведение ссудного счета – до 1 % от суммы кредита, берется банком раз в год.

Рассмотрение заявки, заключение кредитного договора – от 1000 руб. до 200$.

Аренда банковской ячейки – до 20–70$.

Если же заемщик оформляет ипотечную сделку с жильем в новостройке, то это:

Проверка соответствия технического состояния объекта требованиям банка – 150$.

Оценка объекта – 100$.

Строительный аудит – 300$.

Страховка – до 1,5 % от суммы кредита, увеличенного на 10 %.

Проведение ипотечной сделки – 200$.

Перечисление (конвертация) денег застройщику – по расценкам банка.

Открытие и обслуживание счета в банке – 1–2 %.

Рассмотрение заявки и заключение кредитного договора по тарифам банка.

Часть затрат (страхование, оценка, иногда – нотариальное удостоверение) является обязательной, а некоторых можно избежать.

Какая недвижимость закладывается банку? Как правило, закладывается именно та недвижимость, которая приобретается на средства кредита, но в принципе это не обязательно. Существуют кредиты под залог имеющейся недвижимости: на покупку нового жилья или на потребительские и даже на предпринимательские цели.

Может ли банк передать залоговые права другому банку? Может, и не только банку. Продавая свои закладные банкам, ипотечным агентствам, страховым компаниям, пенсионным фондам и т. д., ипотечные банки таким образом обеспечивают себя ресурсами для выдачи новых кредитов (так называемое рефинансирование). И делается это без получения согласия заемщика. Однако все условия кредитного договора при этом остаются прежними, а отношения по его исполнению, как правило, продолжаются с первичным кредитором.

Какие требования банки предъявляют к качеству жилья, приобретаемого в кредит?

Это зависит от банка. Некоторые из них придерживаются радикальной точки зрения, что все в мире имеет свою цену. Для них важно не само по себе качество залога (в частности, жилья), а его ликвидная стоимость и доля этой стоимости, оплаченная собственными средствами заемщика. Другие, наоборот, изучают конструкции стен, перекрытий и т. д.

В одном только банки едины: в подходах к так называемой юридической чистоте объекта. Она проверяется тщательно, а потом еще страхуется за счет заемщика.

Насколько сложно бывает удовлетворить требования банков по квартире? Весьма и весьма. Средний срок действия кредитного решения банка – три месяца. Так вот, далеко не всем заемщикам удается в него уложиться. И дело даже не в прихотях банка, а в особенностях сделки с кредитом и, соответственно, в нежелании продавцов квартир со всем этим связываться. Особенно это актуально, когда рынок жилья на подъеме. Если на одного продавца в среднем приходится десять покупателей, то очень трудно бывает уговорить его продать квартиру именно тому, кто планирует рассчитаться кредитными деньгами (надо демонстрировать полную стоимость квартиры или хотя бы сумму кредита, подписывать разные бумаги). Как правило, такое согласие стоит дополнительных денег для покупателя и немалых усилий риэлтора.

Можно ли получить кредит на покупку новостройки? Можно. Правда, это будет не совсем ипотечный кредит, поскольку залогом в данном случае выступает не сама недвижимость, а права на будущую недвижимость. Но практика у банков имеется. Причем у большинства банков период расчетов процентов по кредиту разбивается на две фазы: до окончания строительства и после него. Соответственно, и процентная ставка в эти периоды может отличаться пункта на четыре. Хотя есть банки, и весьма солидные, которые этого не делают.

Каковы требования банков к новостройкам?

Подход у всех примерно один: в конечном итоге объект должен быть гарантированно достроен, а после достройки – перейти в собственность заемщика и в залог кредитору. А вот способы получения таких гарантий у банков разные. Одни смотрят документы строящегося объекта, интересуясь только юридической чистотой. Другие выезжают на место, дабы убедиться, что темпы строительства нормальные. Третьи изучают процентовки и кредитуют только на определенном этапе строительства (например, после освоения 50 %). Четвертые интересуются лишь именем застройщика-инвестора, составляя для себя список наиболее авторитетных участников рынка и кредитуя только их объекты. Пятые выдают кредиты на покупку квартир только в тех домах, которые строятся на деньги банка…

Проблема усугубляется еще и тем, что далеко не все застройщики и инвесторы готовы сегодня сотрудничать с ипотечными банками, подстраиваться под их требования. Сплошь и рядом у застройщиков неполный пакет документов по уже строящимся объектам, и, разумеется, это не кредитуется банками.