Инвестиции в недвижимость - Роберт Кийосаки

Как бы сильно ни было искушение обойтись малыми деньгами и нанять для своего небольшого проекта игрока из «низшей лиги», никогда не обращайтесь к услугам подрядчиков, не имеющих лицензии и страховки. Как юрист я никогда не посоветую своим клиентам брать на себя астрономический риск, нанимая подрядчиков (да и других специалистов) без лицензии и страховки.

Неплохо также выяснить, какие страховые гарантии выполнения работы и платежей может представить генеральный подрядчик. При отсутствии таких гарантий необходимо выяснить причину. Зачастую, если генеральный подрядчик помимо выполнения заказов самостоятельно ведет проектирование и строительство, страховые компании неохотно дают ему такие гарантии. Однако если фирма работает только по подряду, то гарантии, как правило, должны быть. В этом случае при неисполнении работ или выполнении их не в срок и без должного качества компания, выдавшая гарантию, возместит ущерб, который может оказаться довольно значительным.

Генеральный подрядчик несет ответственность за точное исполнение проекта и за деятельность субподрядчиков, которые будут непосредственно осуществлять работы. Обычно генеральный подрядчик редко сам осуществляет строительные и ремонтные работы. Это всего лишь опытный менеджер проектов, который хорошо разбирается в процессе строительства и знает людей или фирмы, которые справятся с порученным объемом работ. Наняв опытного подрядчика, вы повысите шансы, что на строительстве у вас будут работать хорошие специалисты. Занимаясь поисками генерального подрядчика, необходимо также получить у него полный перечень субподрядчиков и поставщиков, чтобы поинтересоваться, насколько своевременно и регулярно он расплачивается с ними.

Как найти хорошего подрядчика? Прежде всего, взгляните на результаты выполнения им предыдущих проектов. Осмотрите их собственными глазами. Оцените качество и соблюдение стандартов. Это особенно заметно по отделке и мелким деталям внешнего вида здания. Если они выполнены небрежно, можно предположить, что и то, что скрывается от постороннего взгляда за стенами, сделано не лучше. Во-вторых, что более важно, поговорите с субподрядчиками. Вовремя ли платит им генеральный подрядчик или постоянно задерживает платежи? Это может означать, что у него проблемы с оборотными средствами. Этот вопрос надо выяснить по возможности досконально. Вы ведь не хотите, чтобы кредит, который вы взяли на закупку строительных материалов, пришлось потратить на оплату услуг субподрядчиков?

Раз уж речь зашла о деньгах, то расходы на строительство (как, впрочем, и многие другие), если с самого начала их не поставить под строгий контроль, могут начаться в одной солнечной системе, а закончиться в совершенно другой галактике. Для этого требуется ясный бюджет, четкое определение объема работ и жесткий график их выполнения.

С моей точки зрения, все должно начинаться с поиска опытного генерального подрядчика, располагающего страховыми гарантиями своевременного и качественного выполнения работ. В этом случае дополнительные расходы по строительству и оплате услуг можно будет существенно снизить.

Дорогостоящие риски при проведении строительных работ

Как юрист я постоянно забочусь о рисках и поэтому хочу посоветовать вам, на что следует обращать внимание, если вы хотите сэкономить деньги.

• Плохое распределение обязанностей между архитектором, инженером и подрядчиком.

• «Ползучее» увеличение объема работ в результате всевозможных изменений и дополнений, которые превращают малый проект в крупный.

• Ускорение работ. Причиной его может стать желание завершить проект досрочно с целью экономии на процентах по кредиту, на закупке материалов по выгодным ценам или в связи с истечением срока каких-то договоров или законов.

• Плохие взаимоотношения между членами команды, которые отрицательно сказываются на организации и эффективности работы.

Чтобы подрядчик остался доволен сотрудничеством с вами, многого не требуется. Как правило, его вполне устраивает, если ему вовремя платят. В свою очередь, он своевременно оплачивает работу субподрядчиков, сохраняя тем самым с ними хорошие отношения. Платите вовремя – и все будут довольны. Кроме того, подрядчики гордятся результатами своей работы и испытывают наибольшее удовлетворение, если им дают возможность осуществить проект от начала до конца. Наконец, они дорожат отношениями с владельцами недвижимости, разработчиками проекта и субподрядчиками. Поддерживайте командный дух в работе, и генеральный подрядчик станет ценным приобретением для всего проекта.

Любой проект в сфере недвижимости направлен на минимизацию финансового риска, а также других рисков, связанных со сроками исполнения, проектированием и качеством работ. Важно найти нужных людей, которые помогут вам достичь этой цели и будут поддерживать нормальные рабочие взаимоотношения друг с другом на всех этапах реализации проекта. Если по натуре вы провоцируете в коллективе дух соперничества и противоречий, то вам будет трудно справиться с этой задачей. Правда, бывают и ситуации, когда необходимо проявить твердость, и они обязательно возникнут.

По мере того, как вы приобретаете опыт, переходя от простых проектов к более сложным, ваша команда будет подниматься на все более высокий уровень сотрудничества и решения проблем. Но каким бы малым или большим ни был ваш проект, всегда имейте под рукой юриста, защищающего ваши интересы. Найдите самого лучшего, которого вы только можете себе позволить.

* * *

Чарлз Лотцар – основатель «Lotzar Law Firm, P.C.», многопрофильной юридической фирмы, представляющей интересы клиентов в различных операциях с недвижимостью, строительстве малодоходного жилья, в области кредитного финансирования, административных процедур и получения налоговых льгот. Будучи в прошлом старшим партнером в крупной юридической компании «Kutak Rock LLP», Лотцар приобрел практический опыт в реализации всех этапов проектов с недвижимостью, включая получение кредитов и собственное капитальное финансирование. За его плечами немало успешных разработок, осуществленных в том числе и по заказу государственных и правительственных организаций. Он является участником крупного фонда, занимающегося финансированием недвижимости, общая сумма активов которого превышает 5 миллиардов долларов.

Уэйн Палмер по натуре художник и творческая личность. Однако его творчество выражается не в созданных картинах и не в гармоническом звучании вокала. Творческий гений Уэйна состоит в том, чтобы увидеть невидимое – организовать сделку, казалось бы, на пустом месте и сотворить из нее финансовый шедевр.

Уэйн – истинный алхимик, который берет такие различные компоненты, как юриспруденция, налоги, маркетинг и дизайн, и, смешивая, превращает их в чрезвычайно прибыльные инвестиции. Другими словами, под инвестицией он понимает не голый участок земли и не сооружение на нем, а способность придать внутреннюю ценность элементам и явлениям, окружающим недвижимость. В этом вся сила Уэйна.