Богатство и свобода. Как построить благосостояние своими руками - Константин Бакшт

Кто больше всех выиграл в этой ситуации? Тот, кто приобрел квартиру с отличным ремонтом и обстановкой, сделанными четыре года назад, по стоимости метров. Берите и Вы с него пример!

Коммерческая недвижимость – мечта многих инвесторов. Она имеет все преимущества инвестиций в жилую недвижимость. И вдобавок – более высокую доходность.

Арендный доход от коммерческой недвижимости может составлять 10–12 % годовых (от стоимости объекта). Плюс прирост стоимости объекта – в среднем 10 % в год. Что дает совокупную доходность 20–22 %, в значительной степени защищенную от инфляции. У первоклассных объектов коммерческой недвижимости арендный доход может быть еще выше – 14–15 %. А в некоторых случаях – до 20 % годовых.

Зато и «порог входа» для инвестиций в коммерческую недвижимость выше, чем для жилой недвижимости. В регионах стоимость наиболее бюджетных объектов коммерческой недвижимости может начинаться от нескольких миллионов рублей. В Москве – от нескольких десятков миллионов… Или нет?

ПРИМЕР

Один из моих финансовых консультантов консультирует также моего хорошего знакомого. В 2013 году, когда мой знакомый интересовался, нет ли не слишком дорогих и достаточно доходных объектов коммерческой недвижимости в Москве, этот консультант нашел для него вариант инвестиций в московскую недвижимость с «порогом входа» от… 1,2–1,5 миллиона рублей (!!!). При этом ожидаемая доходность от аренды составляла 10–12 % годовых. Правда, для таких вложений речь могла идти о 10000-15000 рублей в месяц.

По мнению моего знакомого, такой доход был слишком мал, чтобы тратить время на оформление документов купли-продажи и все остальные необходимые процедуры. Поэтому он пообщался с владельцем и управляющими того объекта, в котором предлагались данные варианты инвестирования. И подобрал себе там же другой объект для инвестиций. Выделенное помещение в цокольном этаже со своим входом с первого этажа, под офис плюс склад. Помещение продавалось не только с относительно пристойным ремонтом, но и с уже находящимся в нем арендатором. Как только помещение было оплачено (еще до завершения оформления сделки купли-продажи и получения документов из регистрационной палаты), мой знакомый начал получать доход от аренды. В размере 11,6 % от стоимости помещения.

Кажется, что инвестиции в коммерческую недвижимость значительно выгоднее и привлекательнее (особенно с точки зрения доходности), чем инвестиции в жилую недвижимость. Действительно ли это так? Можно ли сделать вывод, что более опытные инвесторы всегда инвестируют в коммерческую недвижимость? И никогда не вкладывают свои средства в менее доходную жилую недвижимость?

Все не так просто. Коммерческая недвижимость действительно может оказаться потенциально более доходной, чем жилая. К сожалению, потенциальная доходность – совсем не то же самое, что доходность реальная. На самом деле инвестиции в коммерческую недвижимость требуют значительно большего опыта и профессионализма, знания рынка (а часто еще и связей), чем инвестиции в те же квартиры. В коммерческой недвижимости значительно больше подводных камней.

Я знаю немало городов и целых регионов, где для большинства квартир, сдаваемых в аренду, достаточно легко находятся арендаторы. И при этом в тех же городах и регионах очень большая доля коммерческой недвижимости (иногда – более половины всех площадей) пустует, никем не занятая.

В конце концов, спрос на сдаваемые в аренду квартиры в значительной степени определяется соотношением стоимости аренды и доходов жителей. Если стоимость аренды достаточно ощутимо снижается, арендаторов станет значительно больше. Молодежь, после школы или даже после вуза живущая в одной квартире (или доме) с родителями, быстренько начнет искать собственное жилье. Те, кто из соображений экономии арендовал квартиры вскладчину, разъедутся по собственным квартирам. Так что доходность квартир от сдачи в аренду, может, и снизится. Но всегда найдется тот уровень аренды, при котором спрос на квартиры резко возрастет. После чего подавляющее большинство сдаваемых в аренду по рыночным ценам квартир будут заполнены арендаторами.

Другое дело – коммерческая недвижимость. Чтобы занять больше площадей, нужно больше бизнесов, больше сотрудников, больше рабочих мест. Если активно строятся новые торгово-офисные центры и другие объекты коммерческой недвижимости, а прироста бизнесов и рабочих мест с тем же высоким темпом не происходит, в итоге мы получим значительную долю пустующих помещений. Хотя даже в тех городах, где пустует значительная часть площадей коммерческой недвижимости, первоклассные, выгодно расположенные объекты без проблем находят своих арендаторов. Зато владельцам средненьких, ничем особенно не выделяющихся среди других предложений объектов арендаторов становится найти очень непросто. Кому-то везет, кому-то нет. А кто-то смог заключить удачный контракт с подходящим «якорным» арендатором. Например, сдал помещение в аренду под магазин сети «Магнит». И проблема поиска арендатора перед ним уже не стоит на долгие годы.

Точно так же в каждом городе есть наиболее успешные торгово-офисные центры. Площади в них всегда полностью заполнены, а «лист ожидания» из желающих заехать на место нынешних арендаторов может состоять из сотни и более организаций. Другие же торгово-офисные центры, в которые инвестированы не менее значительные средства, однако менее удачно расположенные, с менее эффективной концепцией, не так удачно управляемые, – постоянно имеют значительную часть свободных площадей. Успешные объекты приносят за счет аренды 14–15 % годовых. А иногда – 20 % и больше. Неудачные объекты могут не обеспечивать даже той доходности 4–6 % годовых, которую можно было бы получить, вложив аналогичные средства в квартиры, сдаваемые в аренду.

И это только один из многих подводных камней, связанных с инвестициями в коммерческую недвижимость.

ПРИМЕР

Один мой знакомый инвестировал средства в два объекта коммерческой недвижимости в августе-сентябре 2008 года. Причем инвестировал не в готовые объекты недвижимости, а в помещения в строящихся домах. Собственно, оба дома были уже практически построены. Один должны были сдать до конца 2008 года, второй – к марту 2009-го.

Как Вы уже догадываетесь, момент для инвестиций в недвижимость был выбран не самый удачный. Но у инвесторов бывают такие моменты, когда на счетах скапливаются значительные средства. Эти средства начинают «жечь руки». Хочется уже вложить их куда-то – и начать получать доход. Ведь инвестор отлично понимает, что процент по банковскому вкладу, на котором временно аккумулируются средства, никак нельзя считать приемлемым доходом!

С другой стороны, предугадать будущее не так-то просто, даже если до резкого изменения ситуации в экономике осталось всего несколько недель. Зная, что уже с октября 2008 года в российской экономике начался ощутимый спад, мы понимаем, что значительно выгоднее было бы инвестировать в недвижимость те же средства через полгода. Или через год. Абсолютно очевидно, что значительно выгоднее покупать сразу после серьезного падения на рынке. А не на пике цен. К сожалению, не так-то легко понять, что падение уже приближается. Даже когда до этого падения остается всего ничего.