Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос - Татьяна Навальная

Наконец нашлись покупатели: Юля и Саша — молодая пара с грудным ребенком, студенты Мухинского училища. Деньги они заработали, рисуя акварели с видами Зимнего дворца, Петропавловки и Спаса-на-Крови. Акварели продавались на Невском проспекте и на сувенирном рынке у Михайловского сада.

— На квартиру нам все равно быстро не заработать, а жить негде, — грустно сказала Юля.

Саша, молчаливый парень, от которого каждый день в течение всей сделки пахло перегаром, кивал головой, соглашаясь с женой.

— Хорошо, что комната такая большая, — рассуждала Юля. — Есть место и для ребенка, и для мольберта. А соседей совсем не видно, потому что квартира большая. Надо покупать, как ты считаешь, Саша?

Саша кивал головой.

Аванс был внесен, нотариат прошел быстро. Получив документы с регистрации, Света поехала в Бокситогорск прописываться.

Правила прописки и выписки менялись за время моей работы несколько раз. На тот момент нельзя было пойти и выписаться просто так. Сначала надо было прописаться по новому месту жительства, потом документы спецпочтой отправлялись на прежнее место прописки, и только после их получения паспортный стол выписывал гражданина с адреса. Документы из области шли в Петербург от трех до шести месяцев, иногда теряясь по дороге безвозвратно. Тогда приходилось писать заявление и повторять всю процедуру. Факт прописки по новому месту жительства подтверждался справкой — формой № 9. Справка выписывается на обычном листе бумаги и заверяется невнятным оттиском печати. Подделать ее — раз плюнуть. Вздохнув, я решила перестраховаться и поехала в Бокситогорск поприсутствовать при получении Светой справки в паспортном столе. Всего-то 230 км туда и столько же обратно. Справка была получена, доставлена в Петербург, предъявлена покупателям. Света освободила комнату, передала ключи.

— Как вы думаете, мы правильно сделали, что купили эту комнату? — спрашивала меня Юля, подписывая акт сдачи-приемки недвижимости. — Ведь цены на недвижимость вряд ли упадут?

— Комната хорошая, а про цены не знаю, — честно сказала я. — За все время существования рынка недвижимости — с 1992 года — они не падали ни разу.

Никто не знал, что через полгода за 10 000 долларов легко можно будет купить однокомнатную квартиру в спальном районе.

До дефолта оставалось три недели.

Октябрь 1998 года

Дефолт произошел. Все вы помните, как это было. Люди потеряли деньги, которые хранились в рублях.

На рынке недвижимости в первые дни царила растерянность. Никто не понимал, что будет дальше и сколько теперь стоят квартиры. Все взаиморасчеты по сделкам с недвижимостью традиционно производились в долларах, за исключением сделок со строящимся жильем. Да и там оплата зачастую фактически шла в валюте, хотя приходный ордер выдавался с указанием рублевой суммы. Люди, которые получали зарплату в рублях, моментально оказались отброшены назад, от мечты о накоплении денег на собственную квартиру можно было отказаться.

Через считаные дни рынок встал. Платежеспособные покупатели, как правило, владели каким-то бизнесом. Дефолт заставил их забыть личные потребности и прилагать отчаянные усилия для спасения своих фирм.

Рынок недвижимости — весьма инерционное образование. Срок реакции на какие-либо события — два-три месяца. Правда, похоже, сейчас этот срок уменьшился. Намеренно «раскачать» его — для любого частного инвестора непосильная задача. Много раз я слышала от клиентов и коллег фразы типа: «Цены на рынке недвижимости растут, потому что растет доллар». Это глупость. Если взять график роста доллара и график изменения цены метра за несколько лет, никаких корреляций вы не увидите. Были периоды, когда доллар стоял, а цены росли как на дрожжах. Были периоды, когда доллар рос, а цены падали.

Я бы сказала, что цены вторичного рынка определяются ценами на первичном рынке. Цена вторички всегда располагается между ценой метра на этапе начала строительства дома и ценой метра в квартирах в новом доме, на которые уже зарегистрирована собственность. Именно эти цифры задают границы коридора цен на вторичном рынке.

После дефолта строители колебались где-то месяц. Потом стоимость метра в строящемся доме поползла вниз. Еще через месяц-полтора дрогнули цены на вторичном рынке. В октябре квартиры дешевели уже каждую неделю. Начался обвал рынка.

На сцену выступили покупатели, которые копили деньги на покупку квартиры в долларах. До кризиса они и мечтать не могли о быстром приобретении жилья или о покупке большой квартиры. Падающие цены сделали это возможным. Таких людей было немного. Сделок на рынке, соответственно, тоже.

В октябре ко мне пришел клиент, которому надо было подобрать квартиру в старом фонде, на Песках.

Квартиру на Песках хотела жена клиента — там прошло ее детство. Это распространенный мотив при выборе квартиры: человека тянет к своим корням — слабеньким, непрочным, но живущим где-то в глубинах его души, связывающим его с тем временем, когда деревья были большими.

Мы посмотрели около двадцати вариантов — лучшее, что продавалось в тот момент в этом районе. Наконец нашлась прекрасная 130-метровая квартира на 8-й Советской. Парадный вход, четыре комнаты, просторная кухня, большой холл, редкая правильная планировка в сочетании с четырехметровыми потолками не могли не понравиться.

Клиент дал согласие, мы внесли аванс в агентство, которое выставляло квартиру на продажу.

При просмотре нас поразила одна деталь. Войдя на кухню, мы увидели сарай. Не в переносном, а в самом прямом смысле этого слова. Деревянный сарай площадью примерно 2х2,5 метра и высотой около 2,5 метра был пристроен к углу кухни и покрашен гнусной зеленой краской.

На двери сарая висел большой амбарный замок. На сарае, в пространстве между его крышей и потолком квартиры, были свалены в кучу колеса от микроавтобуса, полуось, несколько автомобильных аккумуляторов, канистры и еще куча трудноопределимого хлама.

— Что это? — изумленно спросил мой клиент.

— Сарайчик, — сказала агент Люба, показывавшая нам квартиру.

— Чей? — спросил клиент.

— Жилец работает водителем. Построил для хранения запчастей. У него гаража нет, — простодушно объяснила агент.

— И что, соседи согласны? Это все-таки кухня, — удивился покупатель.

— Не согласны, — вздохнула агент. — Но он их не спрашивает. Сказал, что половина кухни — его, и на ней он может делать что хочет.

В квартире жили две семьи. Первая состояла из женщин: бабушка-пенсионерка, ее дочь и пятилетняя внучка. Они занимали две комнаты.

Вторая семья — муж, жена и двое детей-подростков — тоже занимала две комнаты. Муж, Олег, работал водителем на собственном микроавтобусе, перевозя грузы по договору с какой-то фирмой. Его жена Галина до перестройки училась в аспирантуре, собиралась защищать диссертацию по органической химии. Изменения в обществе привели к изменениям в планах семьи. Галина прекратила учебу и переключилась на воспитание детей. Поскольку денег не хватало, попутно устроилась уборщицей в продовольственный магазин, расположенный в соседнем доме.