Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум - Анна Моисеева

В данном случае позиция истца была слабой, поэтому ничего удивительного, что иск провалился. Кроме того, ответчик смог подтвердить свои расходы по исполнению сделки. Оплаченные квитанции за коммунальные платежи, чеки из магазинов. В делах, связанных с рентой, лишних бумаг не бывает.

Здесь мы имеем стандартную ситуацию, которая возникает, если рентополучатель, как бы цинично это ни звучало, живет и здравствует более трех лет. Через три – пять лет энтузиазм рентоплательщика падает, пропадает интерес к ренте, у рентополучателя появляется масса причин для недовольства. Нередко за этим следует исковое заявление в суд и расторжение сделки.

Есть два способа выйти из подобной ситуации:

1. Продать квартиру вместе со старушкой. Закон позволяет сделать это при согласии рентополучателя. В договоре купли-продажи указывается на наличие обременений в виде ренты и пожизненного проживания. На рынке недвижимости периодически появляются предложения такого рода. Вы возвращаете вложенные финансы и получаете некую прибыль.

У банков есть скоринговые программы, которые рассчитывают риск выдачи кредита конкретному заемщику. Принимаются во внимание десятки параметров. А у крупных организаций, поставивших ренту на поток, есть программы, рассчитывающие прогноз по каждой квартире, с владельцем которой заключен договор ренты. При неблагоприятном прогнозе объект выставляется на продажу. Дальнейшие выплаты становятся нерентабельными.

2. Иметь несколько объектов в ренте. Как уже говорилось, риски в таком случае усредняются, отдельные отклонения от средних значений мало влияют на общий результат.

• Договор ренты требует нотариального заверения.

• После нотариата договор подлежит обязательной государственной регистрации.

А что, если рентополучатель умер после нотариального заверения и рентоплательщик не успел подать документы на регистрацию договора?

По этому поводу президиум Верховного суда высказался следующим образом: «Так как договор ренты подлежит государственной регистрации, права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента. В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не может иметь никаких юридических последствий».

В случае смерти плательщика ренты договор не аннулируется. Имущество переходит к наследникам, а с ним и обязательства по договору ренты.

В случае судебного расторжения сделки плательщик ренты не имеет права требовать компенсации расходов и оплаты услуг, оказанных им при осуществлении своих обязательств по ренте.

Вот еще несколько особенностей ренты:

• Подавляющее большинство риелторов незнакомы с рентой и не имеют какой-либо практики по ренте. Вам придется либо искать «узкого специалиста», либо самому находить подходящие объекты и оформлять сложную и рискованную сделку.

• Гражданский кодекс содержит несколько статей, посвященных ренте, но по большинству из них нет сколько-нибудь значимой судебной практики.

• У ренты плохая репутация. Пенсионеры боятся, что им «помогут попасть на тот свет». Рентоплательщики боятся, что пенсионер изведет их своими капризами, вымотает нервы и в конце концов расторгнет сделку.

• Вместе с тем тысячи людей не побоялись заключить договор ренты, и каждый получил, что хотел: пенсионер – существенную прибавку к пенсии и заботу, а плательщик – квартиру, которая обошлась ему в разы дешевле рыночной цены.

Для примера рассмотрим квартиру, расположенную в пешей доступности от метро «Проспект Мира». Это двушка на третьем этаже восьмиэтажного кирпичного дома сталинской постройки. Рыночная стоимость квартиры сегодня – около 12,5 млн руб. Наш клиент заключил договор ренты по этой квартире в 2006 г., когда цена была ниже – около 8 млн руб.

Как правило, при заключении договора ренты первоначальный взнос составляет от 10 до 30 % от ее рыночной стоимости. В данном случае он составил 25 % – это 2 млн руб.

Ежемесячные выплаты зависят от ваших договоренностей с рентополучателем. В нашем примере выплаты были небольшие – всего 10 000 руб. В 2013 г. рента стала «исполненной» (рентополучатель умер), и квартира была выставлена на продажу чуть дешевле среднерыночной цены (покупатели не любят «свежую ренту», поэтому разумно сделать скидку 5–7 %).

За семь лет выплаты составили 804 000 руб. В итоге квартира стоимостью 12,5 млн руб. обошлась в 2,8 млн руб. – в пять раз дешевле. Более чем выгодно.

Договор ренты можно заключить на юридическое лицо. Есть крупные фирмы, которые поставили заботу о старушках на поток и имеют в активе сотни квартир. Самая известная – ГУП «Моссоцгарантия».

Как правило, те, кто занимается рентой, не особенно любят распространяться о своем бизнесе. Но иногда они нарушают обет молчания и откровенничают.