Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова

Ремонт квартиры – также обязанность хозяина. Арендатор, как правило, платит только за собственные «прегрешения». А вот если лопнула труба, к примеру, ее ремонт должен оплатить собственник квартиры. Если арендатор хочет что-то переделать в квартире, он должен договориться об этом с хозяином. Если они придут к соглашению – хозяин зачтет затраты на ремонт в счет аренды.

Снимая квартиру, арендатор платит сразу три арендные ставки: одну – в оплату жилья за месяц вперед, вторую – в залог, третью – в качестве комиссионного вознаграждения агентству. Первые две получает хозяин квартиры.

Немногие риски, которые получает собственник квартиры, – несвоевременная уплата аренды и порча имущества. Однако на защиту прав арендодателя готово выступить агентство в лице собственной службы безопасности, а от ущерба есть страховка – залог. Раньше нередки были случаи, когда арендатор тихо съезжал с квартиры, оставив разбитую посуду, сломанную мебель, счет за междугородные телефонные разговоры и т. п. Владельцу квартиры приходилось возмещать убытки самостоятельно.

Сейчас мало кто сдает жилье без залога. Залог будет возвращен арендатору, когда действие договора закончится, а в квартире все будет цело. Если арендатор что-то сломал, стоимость вещи можно вычесть из залога. Поэтому когда владелец сдает жилье без залога, риэлторы настораживаются: в случае порчи имущества им будет сложно защитить интересы хозяина.

Снимать или сдавать квартиру, минуя агентство, опасно. Во-первых, на рынке действуют «информационные» агентства, которые ищут и накапливают у себя открытые предложения по аренде и выдают их за собственную информацию. При этом цены они назначают также самостоятельно – как правило, ниже, чем в листингах, а за «пользование» информацией берут небольшие деньги – 1000–2000 рублей. За эти деньги клиент может получить распечатку адресов, звонить можно сколько угодно: либо квартиры уже сданы, либо цена другая.

Интернет-базы – просто приманка, там находятся очень старые адреса. Звонит клиент в такое агентство, ему говорят, что квартиру уже сдали, но готовы помочь найти другую.

Самый опасный вариант – объявления на столбах. В агентствах есть служба безопасности, которая может вмешаться, когда возникнет спорная ситуация. Сотрудники агентства – свидетели подписания договора, поэтому они будут защищать интересы и арендатора, и арендодателя. Из снятой по объявлению квартиры могут попросту выгнать, в любой момент и без объяснения причин (деньги, конечно, не вернут).

Отделы аренды есть сегодня в большинстве агентств недвижимости. В базах – десятки тысяч вариантов, накопленных за годы работы. Пополнение баз происходит за счет новостроек – до 30 % квартир в новых домах сдаются в аренду (чтобы отбить покупку, процент по кредиту и т. д.).

Скорость поиска квартиры зависит от опыта агента: как правило, свести арендатора с арендодателем удается за 1–3 дня. Но если потенциальный арендатор выдвигает особые требования (например, если нужна престижная квартира в спальном районе) или арендодатель завышает цену, может уйти месяц и больше.

Самый большой спрос на типовые, недорогие квартиры, но их с каждым годом становится все меньше. Владельцы, получая дополнительный доход от сдачи внаем, начинают вкладывать средства в улучшение качества жилья – в ремонт, новую мебель и технику. В результате стоимость аренды такой квартиры возрастает.

Основные потребители арендной «услуги» – студенты, молодые семейные пары и приезжие, не случайно самый горячий месяц на рынке аренды – август, когда город наполняется абитуриентами. Кроме того, растет количество приезжих. Поэтому, несмотря на увеличение предложений, в августе – сентябре спрос удовлетворить, как правило, не удается.

Риэлторы опасались, что набирающая обороты ипотека разрушит рынок аренды: клиент сможет выбирать из двух вариантов: платить аренду и жить на съемной квартире или платить проценты по кредиту и жить в собственном доме, но так не произошло, и спрос на аренду квартир продолжает расти.

Конкуренция на рынке заметна только летом и только в секторе краткосрочной (посуточной) аренды. Она намного выгоднее долгосрочной, хотя доставляет больше хлопот хозяевам в виде ежедневной уборки и частой стирки (стоимость – от 30 долл. в сутки). В этом секторе все успешнее действуют мини-отели, которые предлагают более дорогой и качественный сервис.

Ежемесячно погашая ипотечный кредит или оплачивая съемную квартиру, человек расстается примерно с одинаковой (и немалой) суммой. Что для него выгоднее и удобнее, каждый может решить сам, все зависит от жизненных обстоятельств.

Цены на недвижимость растут неравномерно: от 20 % в год до 120 %, как это было в прошлом (2006) году. Арендные ставки растут примерно на 25 % в год (с пиком в августе – сентябре), но рост зависит не от увеличения цен на жилье, а от платежеспособности населения: люди платят за съемную квартиру столько, сколько могут себе позволить.

Сегодня ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту превышают ставки аренды (речь идет о типовом жилье).

Например, стоимость двухкомнатной квартиры составляет 140 тыс. долл. Средний кредитный вариант – это срок в 20 лет при 20-процентном первом взносе. Ежемесячные платежи выливаются в 1000 долл. За съемную квартиру аналогичного качества сегодня надо платить 700–800 долл./мес. На первый взгляд это на 200–300 долл. меньше, однако нужно учитывать ситуацию, которая может сложиться на рынке недвижимости в будущем. Арендные ставки уже концу года могут достичь планки в 1000 долл./мес, а заработная плата (если верить статистике) растет на 12 % в год. Таким образом, за арендованную квартиру с каждым годом приходится отдавать все большую часть дохода. Платежи по ипотечному кредиту не увеличиваются, кроме того, существует возможность рефинансирования на более выгодных условиях и досрочное погашение кредита.

Аренда – это регулярные платежи, которые служат доходом совершенно другим людям, арендодателям. Для арендатора – это потерянные деньги, хотя и с некоторой пользой: арендованная квартира никогда не окажется в собственности съемщика.

Жилье дорожает быстрее, чем растет заработная плата. Те, кто пытается накопить денег на новую квартиру, через пару лет понимают, что это – несбыточная мечта. Выход один – купить квартиру в кредит.

Ипотечный кредит – банковская ссуда в достаточно крупных размерах. Поскольку у банков нет оснований верить клиенту на слово, они оставляют в залог недвижимость клиента (в основном квартиры). В странах с развитой экономикой недвижимость чаще всего закладывают, чтобы получить свободные средства на развитие собственного бизнеса. В России основная масса ипотечных займов используется для улучшения жилищных условий или покупки новой квартиры, без продажи имеющегося жилья.

Ипотека в России существует уже 12 лет, но большинство принятых сегодня на рынке ипотечного кредитования схем можно отнести к псевдоипотечным или квазиипотечным.