Адвокат бизнеса: 20 юридических консультаций понятным языком - Дмитрий Гриц

Департамент городского имущества Москвы, выгнал компанию-арендатора, опечатал помещение и повесил замок. Оказалось, что по договору компания снимала помещение на другом этаже, да еще и не 200 квадратных метров, а 20.

Это еще не всё: у арендодателя, который сдавал мансарду, не было на нее прав, она принадлежала городу. Поэтому департамент заблокировал доступ в помещение.

Советую проверять, что написано в договоре о метраже и местонахождении помещения на поэтажном плане, и сравнивать с тем, что вы в реальности снимаете. Не забывайте прикладывать к договору аренды поэтажный план с выделенным арендуемым помещением.

Бывает такое, что фактическая площадь аренды устанавливается после ремонта. Если так, прописывайте в договоре порядок определения площади. Например, входит ли в аренду площадь колонн, внешних стен, помещений общего пользования.

Цель использования. В договоре аренды может быть указано, под какие цели сдается это помещение. Сопоставьте это со своими видами услуг или производства. Укажите несколько возможных целей использования. А если у вас есть определенные требования к помещению, то их обязательно следует указывать в договоре.

Допустим, ресторану нужно определенное напряжение в сети и определенная вытяжка, а их в этом здании нет и сделать нельзя. Если арендодатель утверждает, что с мощностями всё в порядке, фиксируйте обязанность арендодателя в договоре. Это спасает от недоразумений: «Я такого не обещал» и «Я неправильно вас понял, думал – просто розетка и вытяжка в окно». Если требование есть в договоре, то это будут расходы арендодателя, а если нет – то ваши.

Режим использования. Если используете помещение круглосуточно или по выходным и арендодатель на это соглашается на переговорах, пусть в договоре будет такое условие. При этом советую указать, что арендатор не несет дополнительные расходы на охрану, администрацию здания и какие-то другие фантазии арендодателя.

Ввод в эксплуатацию. Обратите внимание на статус здания. Может быть так: компания заплатила за аренду, а въехать не может. Оказывается, здание новое и внешне с ним всё в порядке, а по документам оно еще не введено в эксплуатацию. Юридически этого здания не существует, как и помещения, за которое вы заплатили. Получается, деньги потрачены, а переезжать, делать ремонт и эксплуатировать нельзя. Обязательно запрашивайте копию разрешения на ввод в эксплуатацию, если здание построено недавно.

Проходимость и якорные арендаторы в торговом центре. Вот компания думает, стоит ли арендовать помещение в торговом центре. Арендодатель рассказывает о невиданной проходимости, о соседях – якорных арендаторах, которые поднимают посещаемость магазина на небывалую высоту. Это отличные новости, но их лучше записать в договоре. Буквально всё: арендодатель обещает «Ашан» на вашем этаже и в вашем крыле – отлично, пусть обещание останется в договоре. За нарушение обещаний есть ответственность, например снижение арендной ставки или право за неделю и без санкций расторгнуть договор и съехать.

Возможно, вы думаете: «Да мне никто не даст менять договор, он же стандартный для всех». Может, и так, а может, и получится. Гарантия бывает, только если не попробовать – тогда точно не получится. А если попробовать, то есть вероятность, что ваши условия попадут в договор. Тут помогают переговоры.

Есть полезный принцип: кому больше надо, тот и идет на уступки. Если вы умеете заинтересовать арендодателя и при этом не выдать свой интерес, то какие-то части договора точно получится изменить. Скоро об этом еще поговорим.

Условия приема и передачи помещения. Допустим, ваша компания готова въехать в помещение. Первый шаг – зафиксировать его состояние: есть ли отверстия в стенах, в каком состоянии ламинат, есть ли ржавчина на трубах – любые повреждения. Это понадобится, чтобы избежать доплат за ремонт, когда будете возвращать помещение.

Состояние помещения записывается в акт приема-передачи. Это документ, в котором фиксируется, какое помещение передается, кто осматривает, каково текущее состояние помещения. Обязательно – дата осмотра. Готовый акт подписывается в нескольких экземплярах и хранится у каждой стороны вместе с договором аренды.

Советую на осмотр брать фотоаппарат: фотографии станут доказательствами при споре, из-за кого появились отверстия от крепежей в стенах. Если используете фотоаппарат, напишите об этом в акте: марку и модель фотоаппарата, количество фотографий и названия – обычно это файлы под порядковыми номерами. То же самое, если снимаете на телефон.

Если фотоаппарата нет, описываем словами: там-то и там-то отсутствует напольное покрытие, площадь ориентировочно такая. Отверстия такие-то, в таком-то количестве, предположительно от таких-то вещей (мебель, оборудование). Вот тут пятно, вот там неисправная розетка и т. д.

Чем подробнее опишете всё, что сломано и испорчено в помещении при въезде, тем меньше будет споров при выезде из помещения. Если поломка была до вас, платить не вам.

Вот общая фраза, которая вас не защитит: «Комната А требует косметического ремонта».

А вот более конкретная фраза, которая защищает:

«В комнате А:

● установлен, но не работает кондиционер; отсутствует пульт;

● имеются следы и отверстия на всех стенах от ранее установленного, а затем демонтированного оборудования;

● пятно на потолке, диаметр примерно метр, правый дальний угол от входа;

● имеются отверстия в ламинате от демонтированных временных стен-перегородок;

● повреждено стекло во внутренней раме (второе слева в нижнем ярусе);

● не работает розетка справа от входа, на розетке присутствуют следы гари;

● вздулся ламинат в левом ближнем углу ко входу».

Помещение должны осматривать минимум два человека – со стороны арендодателя и арендатора. Арендодатель не может в одиночку осмотреть помещение, написать в акте, что всё в порядке, а потом требовать деньги за ремонт стен. Но и арендатору не стоит осматривать помещение единолично: вам нужна подпись арендодателя, чтобы подтвердить описанное.

Обычно в договоре есть фраза о том, в каком состоянии надо вернуть помещение. Что-то вроде: «Привести помещение в первоначальное состояние». Если планируете ремонт, можно предусмотреть, что эти изменения станут «неотделимыми улучшениями». Это значит, что можно не возвращать всё как было и ничего за это не платить.

Реклама и навигация в торговом или бизнес-центре. Обычно на фасаде и внутри здания есть вывески, информационные доски и баннеры с названиями компаний. Если планируете их размещать и арендодатель не против, советую это «не против» прописать в договоре.

Чаще всего в договорах есть фразы типа: «Арендодатель предоставляет возможность размещения». Так можно, но арендодатель может потом сказать: «Возможность я предоставлю, но размещение нужно дополнительно оплатить». Чтобы не нести эти расходы, лучше прописать конкретно: «Арендатор в счет арендной платы размещает вывеску такого-то размера там-то со своим логотипом на такой-то срок». Это на случай, если арендодатель передумает или появится конкурент, кто заплатит за размещение своей вывески. Расположение вывески и информационных досок здорово отметить на плане здания и приложить к договору аренды.

Система пожаротушения. В помещении должна быть