Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора - Александр Мансурович Халитов

– это результирующая многих факторов – локации, класса объекта, индивидуальных характеристик и т.д. Продавец (владелец квартиры или Застройщик) могут определять ее неправильно. Наша задача – cформулировать требования к объекту недвижимости, найти его аналоги и выбрать наиболее интересный из них.

Давайте для решения этой задачи обратимся к опыту профессиональных оценщиков. Оценщики при формировании отчета об оценке выбирают «объект оценки» и «объекты-аналоги». Т.е. у Вас есть какой-то объект недвижимости, стоимость которого нужно оценить. Для оценки, Вы должны правильно идентифицировать объект, выделить его главные характеристики (факторы) и важность каждой характеристики (вес).

К примеру, Вам необходимо оценить квартиру в жилом комплексе на северо-западе Москвы. Прежде всего определяем жилой массив – Хорошёво-Мневники. Второй шаг – определение класса жилого комплекса – находим объект по адресу, смотрим его характеристики, понимаем, что перед нами жилой комплекс бизнес-класса. Дальше узнаем год постройки – 2005. Смотрим планировку квартиру и её площадь – фиксируем, что это 3-комнатная. Мы готовы идентифицировать объект – 3-комнатная квартира в современном жк бизнес-класса в Хорошёво-Мневники.

Выясняем основные характеристики данного объекта. Жилой комплекс расположен в 5 минутах пешком от станции метро, в шаговой доступности – одна из лучших московских школ, квартира расположена на 15 этаже 21-этажного дома, вид на реку, квартира – распашная, часть окон выходит на юго-запад, часть на северо-восток, в квартире сделан ремонт. Отмечаем для себя, что часть характеристик (близость к метро и школе) – одинаковы для всех квартир данного жк, а также соседних жилых домов, другая часть (видовые характеристики, расположение комнат) – индивидуальные характеристики данной квартиры. Также отмечаем, что ремонт – это изменяемый фактор.

Сформированный «объект оценки» сравнивают с «объектами-аналогами». Полным аналогом данного объекта будет другая 3-комнатная квартира с идентичной планировкой и видовыми характеристиками, расположенная в этом же подъезде данного жилого комплекса. Допустим, мы находим объявление о продаже точно таких же 3-комнатных квартир в этом жилом комплексе, но расположенных на 10 и 20 этажах. Для упрощения предположим, что во всех 3 рассматриваемых нами квартирах – одинаковый ремонт. Стоимость квартиры на 10 этаже – 24 000 000, стоимость квартиры на 20 этаже – 26 000 000. Единственное, что отличает данные квартиры – этаж, разница в 10 этажей увеличивает стоимость квартиры на 2 миллиона, соответственно вес фактора «этаж» равен 200 000 рублей и квартира на 16 этаже должна стоить на 1 200 000 дороже квартиры на 10 этаже или 25 200 000.

В обычной жизни, конечно, найти объекты-аналоги сложнее и требуется учитывать большее количество факторов, но смысл понятен.

Теперь, внимание! В случае подбора квартиры ситуация намного сложнее, чем при оценке сравнительным методом. У нас нет главного – объекта оценки! Потенциальный покупатель обладает определенными представлениями о том, какую квартиру он хочет приобрести, но целостный объект оценки отсутствует. Есть представления о некоторых характеристиках объекта, интересного для покупки и есть конкретный бюджет, который покупатель готов Потратить. В 80% случаев, подбор объекта по характеристикам заменяется выбором какого-то объекта по приемлемой цене. Но это ошибка. В результате этой ошибки покупатели заменяют подбор «объекта оценки» на подбор «цены объекта». Т.е. вместо того, чтобы определить, что именно покупать, определяют за какую цену они готовы что-то купить. А так как объект оценки отсутствует, отсутствует и возможность поиска аналогово и определения «справедливой цены».

Мы с Вами не будем пользоваться ошибочным методом. Давайте, сформулируем алгоритм подбора недвижимости.

Сначала формируем описание «идеального объекта недвижимости» – уточняем требования к жилому массиву, классу объекта, возрасту дома, социальной и транспортной инфраструктуре и все другие характеристики, важные для нас;

Пытаемся определить вес каждого фактора – сколько в % от общей стоимости объекта Вы готовы заплатить за вид из окон, близость к парку, качественную отделку МОП и т.д.

Уточняем главные приоритеты – что является самым главным, а чем Вы готовы пожертвовать;

Сформированное описание нашего «идеального объекта недвижимости» и будет являться для нас «объектом оценки» под который мы будем осуществлять подбор «объектов-аналогов»;

После того как описание закончено – начинаем изучение характеристик жилых комплексов/домов в выбранном жилом массиве и квартир в них;

В случае, когда все объекты изучены и искомый объект не найден или его цена не соответствует нашим ожиданиям – возвращаемся к пункту 3 и переформулируем наши требования;

Помним, что Вы всегда можете значительно снизить стоимость объекта, меняя одну или несколько из основных характеристик:

Класс объекта – в случае несоответствия по цене спускаемся от «элит» к «премиум», от «бизнес» к «кофморт» и т.д.;

Площадь квартиры – выбираем меньшую площадь, сохраняя кол-во комнат;

Кол-во комнат – уменьшаем количество комнат;

Статус объекта – переходим от рассмотрения квартир к рассмотрению апартаментов и лофтов с аналогичными параметрами;

Жилой массив – начинаем поиск в более бюджетном соседнем жилом массиве, оставаясь в той же зоне – вместо Остоженки рассматриваем Хамовники, вместо Патриарших – Пресню и т.д.;

Жилой массив – начинаем поиск в более бюджетном жилом массиве, меняя зону, но оставаясь в своем кластере – двигаемся от Хорошёво-Мневники к Строгино, от Строгино к Красногорску;

Жилой массив – выходим за рамки «Большой Москвы» и продолжаем поиск в том же направлении – от Красногорска к Нахабино, от Нахабино к Дедовску и т.д.

Определение объекта оценки – выбор квартиры на вторичном рынке

Алгоритм действий:

Определяем все характеристики объекта недвижимости, который планируем приобрести. Начинаем с вопросов:

Цель покупки? Инвестиционная, покупка для проживания;

На какой срок Вы планируете покупку? Важен ли рост стоимости квартиры за это время? На какой рост цены рассчитываете? За счет каких факторов?

В каких жилых массивах рассматриваем покупку? Почему? Какие тренды характерны для данного жилого массива? Улучшается ли качество социальной инфраструктуры? Развитие транспортной инфраструктуры (новые станции метро, дополнительные дороги и развязки)? Социальный состав? Прогнозируемые изменения социального состава? Много ли в жилом массиве строящихся домов по программе реновации? Строительство скольких новых жилых комплексов запланировано? Как их ввод отразится на стоимости аренды? На стоимости квадратного метра;

Транспортная доступность. Важно ли наличие станции метро, как близко? Время поездки до работы на машине – загруженность трассы;

Социальная инфраструктура – школы (качество школ, наличие специализированных школ), ДОУ (муниципальный или коммерческий), спортивная инфраструктура. На каком расстоянии от жилого комплекса/дома расположены объекты социальной инфраструктуры;

Природно-рекреационные объекты – на берегу Москва-реки, рядом с прудом, рядом с парком, рядом с лесопарковой зоной, другое;

Соседство с какими объектами готовы/не готовы терпеть: действующие объекты промышленного назначения, промышленные зоны, ТЭЦ, ЛЭП, объекты электромагнитного излучения, крупные автомагистрали, жд пути, рынки, вокзалы, свалки ТБО, очистные сооружения и т.д.;

Характеристики жилого комплекса/дома – класс дома, год постройки (в