Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций - НаньНань Чжан

Современное развитие российского градостроительства характеризуется наличием определившихся основных элементов планировочной структуры городов: микрорайонов, жилых районов, жилых массивов, планировочных зон и, наконец, самого города в целом. При такой структуре основными ячейками города являются микрорайоны и жилые районы.

В жилищном строительстве принято группировать жилые здания прежде всего по числу этажей:

• малоэтажные – 1–3 этажа;

• средней этажности – 4–5 этажей;

• многоэтажные – 6–9 этажей;

• повышенной этажности – 10–25 этажей;

• высотные – свыше 25 этажей.

Развитие жилой комплексной застройки в городах России тесно связано с общественно-экономической и политической ситуацией в стране.

Традиционными для жилищного строительства в крупных городах России являлись кирпичные здания. Они называются по материалу наружных и внутренних стен. При их возведении используется в основном ручной труд – кладка стен из кирпича, мелких каменных или керамических блоков с облицовкой лицевым кирпичом и расшивкой швов. Поэтому высока трудоемкость возведения таких домов и, соответственно, продлеваются сроки строительства (примерно в 2 раза превышают соответствующие показатели при строительстве панельных домов).

Необходимость решения в России (СССР) задач индустриализации страны в 1930-е гг., обороны в годы Великой Отечественной войны (1941–1945 гг.), восстановления разрушенных городов и предприятий в послевоенный период – отодвинули развитие массового жилищногражданского строительства до конца 1950-х гг.

В 1954–1957 гг. была определена техническая политика в этой сфере – индустриальные методы на основе типового проектирования и широкого применения сборных железобетонных конструкций и изделий заводского изготовления [8].

В конце 1950-х – начале 1960-х гг. были созданы домостроительные комбинаты (ДСК), осуществляющие производство сборных железобетонных изделий и монтаж из них на строительных площадках жилых домов и объектов гражданского назначения. В Ленинграде действовало пять ДСК, строящих жилые дома разных серий, и ДСК-5, специализирующийся на строительстве школ и детских дошкольных учреждений. Они выполняли функции генеральных субподрядчиков у генподрядчика – треста квартальной застройки.

Задача ускорения решения острой жилищной проблемы обусловила разработку и реализацию проектов экономичных малометражных квартир, так называемых «хрущевок» (серий 1–507ГИ, 1–335ОД): высота потолка – 2,5 м, площадь от 25 м2 (однокомнатная) до 45 м2 (трехкомнатная), кухня 4,5–6 м2, совмещенный санузел. В основном строились пятиэтажные здания и девятиэтажные вставки.

Базовым принципом, положенным в основу проектирования и строительства, являлась комплексная застройка новых жилых кварталов. Несмотря на однотипные крупнопанельные 5-этажные дома с 9-этажными вставками, кварталы, лишенные какого-либо архитектурного оформления, имели всю необходимую социальную и инженерную инфраструктуру, были хорошо благоустроены и озеленены. Размеры и планировка квартир не отвечают современным требованиям, однако кварталы и сейчас отличаются уютом и озеленением.

В 1970-е гг. проекты жилых домов были несколько улучшены, появились так называемые «брежневки». Основные параметры квартир: высота потолка 2,7 м; общая площадь до 60 м2; площадь кухни 7 м2 и более. В этот период Автовский ДСК (ДСК-3) осваивает новую серию жилых домов с несущими внутренними железобетонными стенами, так называемые «корабли». Серия разрабатывалась Ленинградским зональным институтом экспериментального проектирования (ЛенЗНИИЭП).

В 1980-е гг. модернизированы имеющиеся серии жилых домов. По параметрам квартир: высота потолка 2,7–2,8 м; общая площадь до 75 м2; площадь кухни 8–15 м2, прихожие от 4,8 м2. По техническому оснащению: два лифта (грузовой и пассажирский) – особо выделялись дома 137-й серии.

Основные показатели, характеризующие параметры квартир в крупнопанельных домах постройки 1960–2000-х гг., представлены в табл. 1.2.

В течение последних 10–15 лет отрабатываются идеи реконструкции кварталов со сносом пятиэтажек; ведутся поиски инвесторов. В то же время имеются и вполне обоснованные предложения реконструкции пятиэтажных панельных домов с надстройкой этажей.

Таблица 1.2. Динамика основных объемно-планировочных показателей квартир в крупнопанельных домах

С 90-х гг. прошлого века развивается монолитное домостроение с применением современных типов опалубок: скользящих, передвижных (преимущественно импортных). Здания возводятся из монолитного железобетона с подачей и укладкой бетона автобетононасосами, частично в сочетании со сборными элементами, изготовляемыми на заводах или построечных полигонах.

Монолитные здания занимают ведущие позиции в практике современного жилищного строительства. Они отличаются хорошим качеством, долговечностью и огнестойкостью.

Технология монолитного домостроения дает возможность создавать любые криволинейные формы, проектировать и строить здания, уникальные по своей архитектуре со свободными планировками, получать трансформируемое внутреннее пространство с большими пролетами и требуемой высотой потолка, а также позволяет избавиться от стыков – наиболее «слабых» мест в сборных зданиях – и снизить транспортные расходы.

Использование электротермообработки и химических противоморозных добавок позволяет вести строительство при любых температурах.

Опалубка – важный фактор, влияющий на технологию и стоимость строительства. Современные типы опалубок, изготовляемых на заводе, имеют возможность многократного (до 1000 раз) использования, такие элементы значительно снижают стоимость материала.

В настоящее время монолитные конструкции широко используются в жилищно-строительной сфере. Структура конструктивных решений современного жилищного строительства характеризуется следующими данными: кирпичные – 14 %, панельные – 18 %, остальные 68 % – монолитные дома [157].

В технико-экономическом отношении основные преимущества остаются за сборными железобетонным конструкциями по сравнению с кирпичными и даже монолитными, о чем свидетельствуют данные, приведенные в табл. 1.3.

Таблица 1.3. Экономические показатели типов жилых домов, %

Недостатки панельных жилых зданий: однотипность квартир на всех этажах; необходимость использования для монтажа кранов большой грузоподъемности; значительные затраты труда на соединение панелей, заделку и герметизацию стыков; большие объемы перевозок крупногабаритных конструкций. Достоинство – сокращение срока строительства.