Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова

Для регистрации ипотеки, возникающей на основании договора, в Росрегистр должен обратиться один из участников сделки – залогодатель или залогодержатель, если договор об ипотеке удостоверен нотариально. Если договор ипотеки заключен в простой письменной форме, заявления на регистрацию обязаны предоставить и залогодержатель, и залогодатель. Стоимость регистрации – 500 рублей.

После регистрации залогодержателю выдается закладная, подтверждающая его права на квартиру.

Если договор об ипотеке меняется или расторгается, этот факт также необходимо зарегистрировать (размер госпошлины – 100 рублей).

Когда условия по ипотечному кредиту выполнены, регистрация ипотеки прекращается – отдельным документом, за который вновь надо уплатить госпошлину (все те же 500 рублей), если прекращается ипотека «в силу закона», это вновь происходит бесплатно. После регистрации прекращения залога закладная аннулируется. Аннулированная закладная может быть выдана только ранее обязанному по ней лицу (бывшему залогодателю) по его требованию.

При ипотечном кредитовании есть, конечно, дополнительные расходы. Во-первых, банк требует представить большой пакет документов, часть из которых необходимо заверить у нотариуса или получить в госучреждениях за плату. Во-вторых, квартиру, которая передается в залог, необходимо оценить. Услуги профессионального оценщика стоят от 70 долл. Экспертиза прав собственности на квартиру – еще 100 долл.

За рассмотрение заявки о предоставлении кредита некоторые банки не берут ничего, но некоторые – от 1000–2000 до 5500 рублей. Открытие счета обходится примерно в 1 % от суммы кредита. Есть банки, которые ежемесячно берут небольшой процент за обслуживание счетов.

Кроме того, предстоят обязательные сопутствующие расходы по страхованию. Обычно при каждом банке аккредитовано несколько страховых компаний, в одну из которых необходимо обратиться, чтобы получить целый пакет услуг по ипотечному страхованию. Ипотечное страхование обходится до 5 % от суммы кредита. Страхуются также жизнь и здоровье заемщика и финансовые риски, если ипотечный кредит оформляется на новостройку – 0,5–3 % от стоимости квартиры или от суммы кредита. Тариф зависит от сроков окончания строительства. Если в залог идет квартира в старом доме, требуются дополнительные страховки: конструктивных элементов квартиры и права собственности (титульное страхование, 1–3 % стоимости квартиры).

Минимальный ежегодный страховой взнос – 0,9 % страховой суммы, средний – 1,3 %. Размер зависит от срока страхования, возраста и здоровья заемщика, состояния жилья и юридической чистоты квартиры. При этом во внимание принимается остаток суммы кредита, который ежегодно уменьшается.

Однако все не так страшно, как кажется. Например, для получения кредита в размере 100 тыс. долл. заемщик может затратить от 1700 долл. до 3500 долл.

Банки и правительство всячески пропагандируют пользу ипотечного кредитования. Между тем российские граждане не приучены жить в кредит. Особенно столь длительное время, как это предполагают ипотечные схемы. Мы еще не научились рассчитывать свои силы, да и уверенности в стабильности заработка нет. Поэтому на рынке начался процесс дефолтов по ипотечным кредитам: когда заемщик понимает, что не в состоянии выплатить кредит банку.

Результат дефолта – продажа залоговой квартиры на торгах и переезд бывшего заемщика в другую квартиру.

Успешно справляясь с погашением кредита, через некоторое время заемщик может заново оценить свои возможности и прийти к выводу, что гасить кредит для него – непосильная задача. В этом случае лучше сразу прийти к кредитору и сказать, что не можешь вернуть взятые в долг деньги. Банк (или заемщик по договоренности с банком) продадут залоговую квартиру.

Внесудебное решение вопроса принято во всем цивилизованном мире. По договоренности с кредитором заемщику предоставляется, на условиях аренды, жилье для проживания на время реализации квартиры. После продажи квартиры кредитор за счет вырученных средств погашает задолженность заемщика и свои издержки по реализации квартиры, а на оставшиеся средства приобретается новая квартира меньшей площади (первоначальный взнос за квартиру служит гарантией покупки иного жилья). В случае же если у заемщика есть иное жилье для проживания, ситуация еще упрощается: заемщик просто получает оставшиеся от реализации квартиры денежные средства.

Выручка от продажи распределяется нотариусом. Банк получит все, что ему причитается, заемщик – остальное. Но с учетом выросших цен на недвижимость заемщик может получить даже больше, чем успел выплатить. Тогда все, что сверх, отойдет ему. А вот если довести дело до суда, квартира будет оценена ниже.

Если заемщик не хочет добровольно признаться в своей несостоятельности, это будет сделано по решению суда. Итог получится таким же – продажа квартиры на торгах. Только процесс займет больше времени, в течение которого проценты на долг будут расти, следовательно, доля заемщика в выручке по результатам торгов уменьшится. А если выручки от аукциона не хватит для погашения долга перед банком, суд может обратить взыскание на другое имущество заемщика.

Стартовую цену аукциона устанавливает кредитор. Она может опираться на оценку, которая выполнялась при заключении кредитного договора, но может быть и пересмотрена.

Отныне банк может отказать недобросовестным заемщикам в выдаче кредита, если клиент не вовремя погашал предыдущий или на днях воспользовался ссудой другого кредитного учреждения. Сведения об этом банк сможет получить в Бюро кредитных историй, которые появились на рынке сравнительно недавно, в соответствии с федеральным законом (№ 218-ФЗ от 30 декабря 2004 года, вступил в силу в 2005 году).

Кредитное бюро должно собирать и хранить поступающую от кредитных учреждений информацию об истории кредитных выплат – как потребители оплачивают счета и погашают кредиты. Все сведения заносятся в базу, общую для физических и юридических лиц. Когда заемщик обратится в банк за кредитом, банк запрашивает в бюро информацию о «поведении» потенциального клиента: насколько аккуратно он гасил кредит, имеет ли подобный опыт. Кроме того, банку сообщат, если заемщик на днях уже воспользовался ссудой другого кредитного учреждения. В этом случае в кредите могут отказать. Зато если у клиента уже есть успешная кредитная история, решение о займе банк примет быстро и даже может назначить меньший процент.

Формально банк обязан испросить у заемщика разрешения передать информацию в Бюро кредитных историй. В перечень сведений входит информация о сумме задолженности и сроке возврата, процентной ставке и сроке уплаты процентов, характере обеспечения и о нарушении сроков, если такое произошло. При этом в законе сказано, что кредитная информация будет только объективной, слухи и личные впечатления в расчет не принимаются. На Западе, где кредитные бюро существуют очень давно, согласия клиента не спрашивают.