Закон больших денег. Как создать изобилие из зарплаты - Лилия Голдэн

✓ Уменьшить сумму ежемесячного платежа, сохранив при этом длительность срока кредита.

✓ Уменьшить срок кредита, сохранив при этом размер ежемесячного платежа, который был до погашения.

✓ Скомбинировать две предыдущие стратегии во времени.

Выбор стратегии зависит от ваших жизненных обстоятельств и инвестиционных намерений. Может быть, на первых этапах вам будет важно «сбить» платеж, чтобы высвободить денежный поток, потому что у вас, к примеру, есть планы на эти средства. А может, вы заинтересованы как можно быстрее закрыть «плохой» кредит, поскольку его наличие ограничивает ваши инвестиционные возможности. Возможно, для вас будет выгоднее скомбинировать данные стратегии: в первое время уменьшать платеж и, как только он станет комфортным, переходить к сокращению срока кредита при следующем досрочном гашении.

Работа с долговой нагрузкой подразумевает не только досрочное погашение и рефинансирование, но и выбор оптимального срока кредитования «на входе». К примеру, вы рассматриваете ипотеку в размере 3 300 000 рублей. Вам необходимо попросить ипотечного брокера / банковского сотрудника составить несколько графиков: сроком на 30 лет, на 25 лет, на 20 лет, на 15 лет, на 10 лет. Дело в том, что ежемесячный платеж в последние 5 лет ипотеки нечувствителен к изменению срока. Разберем на примере, где я рассмотрю четыре ипотечных кредита в размере 3 300 000 рублей с процентной ставкой 10 % годовых: на 30 лет, 25 лет, 20 лет и 15 лет.

Таблица 17.

Расчет ежемесячных платежей при разном сроке кредитования

Цифры никогда не врут. При их сопоставлении выбор становится очевидным. Цена вопроса ипотеки на 30 лет и на 25 лет – 1030 рублей в месяц. Выбирая между ипотекой на 25 и на 20 лет, вы платите во втором случае на 1855 рублей в месяц больше. Если же сравнивать ипотечные платежи для 30 и 15 лет, то разница уже становится ощутима – это дополнительные 6500 рублей в месяц (35460 – 28960). Однако, если ваш доход высок, такая сумма не будет вас обременять. Все относительно. Вы отвечаете за то, чтобы ответственно подойти к вопросу срока ипотечного кредита.

Бывают в жизни и такие ситуации, когда денег на первоначальный взнос нет, а жилищный вопрос решать надо. Или вы принципиально поставили себе задачу приобрести квартиру без каких-либо первоначальных вложений. В таком случае ипотека также возможна. Сейчас все больше банков начинают предлагать ипотечное кредитование с нулевым взносом. Однако важно понимать, что это влечет за собой повышенную процентную ставку, что, несомненно, скажется на ежемесячном платеже. Сравним? Работаем с той же суммой в 3 300 000 рублей. Срок кредита – 20 лет.

Таблица 18.

Расчет ежемесячных платежей по кредиту с разным первоначальным взносом

Очевидно, что ежемесячный платеж при отсутствии первоначального взноса довольно велик. Однако у нас в рукаве есть еще один козырь! Рефинансирование, которое по общим правилам доступно спустя 6 месяцев после получения кредита. Поэтому взяв дорогую ипотеку, через 6 месяцев ее можно рефинансировать в другом банке по более привлекательной процентной ставке. Вот такая существует финансовая хитрость.

Будучи финансово грамотным, вам всегда следует находиться в поиске более выгодных кредитных продуктов. Не стесняйтесь переливать кредит в другие банки на более выгодных условиях. Банки не станут держать на вас обиду☺.

Как только вы научитесь работать с долговой нагрузкой, появится вопрос: что выгоднее – направлять свободный денежный поток на досрочное погашение уже взятого кредита или инвестировать в привлекательный проект? Ответ будет зависеть как от доходности, так и от ваших целей.

Теперь вы знаете, как оценивать «отдачу» от досрочного погашения кредита. Сравните ее с вашим потенциальным инвестиционным проектом – вот и ответ. Однако следует иметь в виду, что «отдача» на вложенные средства при досрочном погашении – это сразу много денег, но в короткой перспективе. Инвестиционный же проект – это, как правило, много (конечно, если мы говорим об успешном проекте) и надолго.

Иногда важнее отложить 60 000 рублей в копилку первоначального взноса квартиры в новостройке, которая потенциально даст вам 1 миллион рублей чистого дохода через год, чем здесь и сейчас решить вопрос переплаты процентов по ипотеке. Взвешивайте, считайте, решайте!