Как купить квартиру выгодно. Потратьте минимум – получите максимум - Анна Моисеева

Некоторые делают еще сложнее. Берут потребкредит на первоначальный взнос по ипотеке, а остальную сумму – в ипотеку. Обычно никакой посильностью кредитов при таком раскладе и не пахнет. Люди загоняют себя в кабалу, а потом жалуются на жадность банкиров. Если это не ваш случай – можете использовать эту схему.

Мораль: во время подъема рынка и активного роста цен почти любой кредит выгоден. А вот во время стагнации и спада даже стандартная ипотека без соблюдения вышеупомянутых правил превращается в «кабалу». Переплачиваем в два-три раза, а квартира еще и дешевеет! Есть от чего впасть в уныние.

У каждого банка свои требования к квартирам. Список требований нужно узнавать в конкретном банке, где вы берете ипотечный кредит. Вот общепринятые критерии:

• Изолированная квартира. Кредит на комнату или долю большинство банков выдает только в одном случае: вы собственник остальной части квартиры. Изредка появляются (а потом исчезают) ипотечные программы и на комнаты, но это исключение из правил. Иногда на столичном рынке можно встретить доли, превращенные в полноценные квартиры. То есть большую квартиру поделили на несколько частей, и для каждой из этих частей устроили отдельный вход, кухонный закуток и санузел. Купить такую квартиру можно (по документам это будет доля со всеми вытекающими недостатками, но жить в ней можно вполне комфортно), взять под нее ипотеку – нельзя. По крайней мере, в большинстве банков.

• Наличие кухни. Это сразу отсекает целый пласт дешевого жилья – «гостинки», бывшие общаги с общей кухней на этаже.

• Железобетонные перекрытия. Большинство банков не дают кредит под квартиру в доме с деревянными или смешанными перекрытиями.

• Размер. Некоторые банки имеют ограничения по метражу – например, от 25 кв. м общей площади. Но не все, так что купить малогабаритку вполне реально.

• Степень износа. Некоторые банки устанавливают предельный процент износа дома. Этот процент зафиксирован в техническом паспорте и отдельно устанавливается независимым оценщиком. Для принятия решения могут использовать самый высокий показатель из двух. В других банках, если квартира имеет большой процент износа, купить ее все равно можно, но нужно получить справку из управы, что дом не предназначен под снос, реконструкцию или капитальный ремонт с отселением. Получение такой справки может занять от двух недель до пары месяцев.

Есть миф, что ипотеку не дают на хрущевки. Дают. Но нужна справка из управы.

Сегодня все больше банков предлагают ипотечные программы без подтверждения дохода. «Без подтверждения» – значит, совсем без подтверждения. От вас не требуется ни трудовой книжки, ни справки, подписанной директором фирмы. От вас даже не требуется наличия работы. Достаточно любых двух документов (паспорт, права, военный билет) и заявления, заполненного вами. В заявлении вы сами указываете размер зарплаты – ее должно хватать на ежемесячные платежи. Единственное условие таких кредитов – наличие первоначального взноса в размере не менее 35 % от стоимости квартиры. Клиентам, имеющим первоначальный взнос, я рекомендую именно такие программы (даже если клиент работает «по-белому»), поскольку все условия подобных кредитов не отличаются от обычных, а возни с документами гораздо меньше и сроки одобрения короче.

Правило предельно простое: если вы не имеете доходов в валюте, достаточных для ежемесячных взносов, берите кредит в рублях, и только в рублях. Я сама в свое время взяла кредит в долларах с приятной ставкой 7,9 %, о чем позднее пожалела. Доллар за последующие годы вырос на 1,5–2 руб., что несущественно увеличило мою переплату (кредит все равно остается выгодным), однако вскрылись другие неудобства. Правда, кредит брался на семь лет и был погашен за четыре года – в такой ситуации можно и рискнуть. А для десятилетних кредитов – только рубли!

Итак, чем плох валютный кредит в России?

• Колебания курсов. Поскольку кредит берется на долгий срок, трудно прогнозировать валютный курс. Точнее, невозможно. Слишком много неизвестных, включая политическую волю нашего Центробанка. Сможете ли вы платить в случае резкого скачка вверх? Рубль тоже преподносит сюрпризы, но в основном приятные. Неизбежная инфляция каждый год снижает ваш ипотечный платеж.

• Необходимость постоянно следить за валютным курсом, забивая свою голову лишней информацией.

• Лишние затраты времени на обмен валюты. При этом либо вы теряете деньги, меняя их где попало, либо теряете время в поисках выгодного курса.

• Потери на валютных операциях. Каждый месяц вы «подкармливаете» обменник.

Хотя, если вы уверены, что какая-то валюта вот-вот рухнет, можно и рискнуть с валютной ипотекой. Как правило, ипотека в долларах на 2–3 % дешевле рублевой, в евро – на 0,5–1,5 % дешевле долларовой, а еще есть ипотека в японских иенах и швейцарских франках. Точнее, была. «Счастливчики», взявшие такую ипотеку по суперставке 6–7 % годовых перед кризисом 2008 г., позднее устраивали многочисленные пикеты и акции протеста, поскольку стоимость иены и франка выросла примерно в два раза. А банк лишь руками разводил: риск обоюдный, это бизнес, ничего личного…

Кредит с аннуитетными платежами предполагает погашение равными суммами, но доля, идущая на погашение процентов, в первый месяц максимальна и постепенно снижается. А доля, идущая на погашение основного долга, наоборот, сначала минимальна, но постепенно растет.

Кредит с дифференцированными платежами предполагает, что основной долг гасится равными суммами, но к нему прибавляется оплата процентов, которая в первый месяц максимальна, но каждый месяц уменьшается – в результате уменьшается и сам платеж.

При аннуитетной схеме погашения переплата за кредит больше. В том же примере с кредитом 2 млн руб. на 10 лет под 12 % годовых – переплата при аннуитетных платежах составляет 1,44 млн руб., а при дифференцированных – 1,2 млн руб. Разница в 240 000 руб.