Множественные источники дохода - Роберт Г. Аллен

Теоретически (я подчеркиваю, теоретически) вы имеете возможность передать за плату свои права на сделку другому лицу, который сможет затем заключить ее, действуя вместо вас. Чтобы упрочить законность такой передачи, когда бы вам ни приходилось составлять предложение о приобретении недвижимости, я рекомендую всегда сопровождать свое имя в документе такой припиской: «и/или назначенные лица».

Например, приобретая недвижимость на свое имя, я указываю его следующим образом: «Роберт Дж. Аллен и/или назначенные лица». Это позволяет мне «передать» контракт тому лицу, которое пожелает приобрести его у меня. Итак, подписываясь под любым подобным договором, вам следует всегда к своему имени добавлять волшебную фразу: «и/или назначенные лица». Это обеспечивает вам одновременно право или самому приобрести недвижимость, и/или назначить лицо для исполнения контракта с вашей стороны. Памятуя об этом, рассмотрим ряд реальных ситуаций, в которых удалось получить хорошую прибыль путем «передачи» недвижимости другим покупателям за определенную плату.

Предметом моей первой сделки подобного рода явился 12-квартирный дом. Владельцы подумывали продать эту прекрасную недвижимость по цене, которая, как я знал, была гораздо ниже рыночной. К сожалению, продавцы требовали значительную оплату наличными, которых у меня не было. В таких обстоятельствах другой вполне мог бы отчаяться и убедить себя, что иногда выгодные сделки оказываются не по зубам. Вместо этого я немедленно составил предложение о приобретении и предложил продавцам то, чего они и ждали – наличные с семинедельным сроком на заключение сделки. В качестве задатка я вручил им чек на сумму 500 долларов. Однако, чтобы хотя бы отчасти обезопасить себя, я также включил следующую фразу в свое предложение: «Данное предложение остается в силе при условии отсутствия возражений со стороны моего партнера на момент или до момента заключения сделки».

Используя фразу «при условии отсутствия возражений», я обеспечил себе путь к отступлению в том случае, если партнеру не понравилась бы сделка. (Кто мой партнер? Жена, брат, кто угодно, кого я назову таковым.)

Давайте теперь проанализируем ситуацию. Продавец предоставил мне право на фиксированную цену при покупке его недвижимости. Я заплатил ему 500 долларов за это право. Если я не заключу сделку, своих 500 долларов я более не увижу. Но поскольку я включил фразу «при условии отсутствия возражений со стороны моего партнера», то на самом деле полностью устранил риск потерять даже задаток. Иными словами, я закрепил за собой право на приобретение недвижимости по фиксированной цене на срок семь недель абсолютно без какого-либо риска!

Я немедленно начал опрашивать своих друзей и знакомых, пытаясь найти кого-нибудь с наличными, кто пожелал бы приобрести чрезвычайно выгодную недвижимость. В конце концов я нашел заинтересованного инвестора и объяснил ему, в какой ситуации оказался: нашел выгоднейшую недвижимость, но не имел наличных средств, чтобы заключить сделку. Если бы он, предложил я, согласился одолжить мне требуемую сумму наличными, я передал бы ему права на недвижимость сразу после оформления сделки. Семь недель спустя сделка была заключена с помощью наличных, предоставленных мне другом-инвестором, и в рамках того же договора я передал ему права на приобретенную недвижимость, за что он заплатил мне 7 тысяч долларов в качестве наградных.

Итак, я заработал 7 тысяч за семь недель благодаря тому, что обладал необходимым присутствием духа, чтобы сделать предложение о приобретении недвижимости, которая была мне не по карману. В итоге остались довольны все. Продавцы получили столько наличных, сколько хотели. Мой друг приобрел чрезвычайно выгодную недвижимость. Я получил высокое вознаграждение за то, что помог другим.

Поскольку это была моя первая сделка подобного рода, я тогда еще не знал, что, если бы включил в свое предложение волшебную фразу «и/или назначенные лица», мне не надо было бы вовсе доводить дело до промежуточной сделки. Я мог бы попросту продать права, закрепленные в документе, третьему лицу, и, таким образом, мой друг мог бы приобрести эту недвижимость, действуя вместо меня, но от своего имени.

Один из моих учеников однажды использовал рассматриваемый способ и извлек в результате огромную прибыль. Он с женой проводил отпуск на известном лыжном курорте в Колорадо. Чтобы превратить хотя бы часть понесенных расходов в налоговые вычеты, он потратил несколько часов на чтение перечней недвижимости на продажу и в результате наткнулся, как я называю, на «худшую недвижимость в хорошем районе». Предлагаемая цена составляла 1 250 000 долларов, в то время как дома по соседству относились к ценовой категории от 2 до 5 миллионов. Мой ученик уже было решил приобрести эту недвижимость для себя. Он предложил 800 тысяч долларов наличными. Продавец назвал цену 900 тысяч. Ударили по рукам, и, насколько я помню, в качестве срока заключения сделки значились 60 дней.

В течение этих 60 дней мой ученик известил риелтора, что, возможно, предпочтет перепродать рассматриваемую недвижимость другому лицу до истечения оговоренного срока. Вскоре он получил предложение на сумму 1 150 000 долларов, т. е. на целые 250 тысяч выше оговоренной контрактом цены.

Поскольку он использовал приписку «и/или назначенные лица», то смог передать права на контракт новому покупателю и при этом получить самое высокое вознаграждение. Обратите внимание вот на что: мой ученик никогда не приобретал эту недвижимость, ему не пришлось брать ссуду, позволять банку проверять свою кредитоспособность, указывать размеры своего дохода или тратить собственные наличные на сделку. Он просто передал права на приобретение недвижимости третьему лицу. Он получил приличный доход, не обременяя себя хлопотами, связанными с приобретением в собственность. Таково преимущество рассматриваемого способа извлечения прибыли из недвижимости.

Еще один из моих учеников помещает объявления в газету, ища выгодные сделки. Он обещает быстрое оформление и разумную цену. Звонков поступает немного, но те, что поступают, как правило, с лихвой окупают понесенные расходы. Однажды ему позвонила престарелая супружеская пара, которая владела полностью выкупленным домом. Продавцы предлагали цену в 150 тысяч долларов и наличный аванс в размере 15 тысяч. Они были не против продажи в рассрочку под 8 % годовых на первый залог в размере 135 тысяч. Основные черты сделки обозначены на схеме 9.4. Осмотрев недвижимость и наведя справки, мой ученик выяснил, что реальная стоимость дома была 180 тысяч. Налицо была выгодная сделка. Он согласился на все условия продавцов, за одним исключением… Он попросил отсрочку платежей на полгода с момента оформления сделки. Продавцы согласились, предложение о приобретении было подписано с датой оформления через шесть недель.