Очнись! Выжить и преуспеть в грядущем экономическом хаосе - Эл Чалаби

7. Никогда не соглашайтесь с повышением лимита по кредитной карте, о котором вы не просили. Если на вас обрушится такая милость, просто позвоните в центр, обслуживающий вашу карту, и попросите сотрудников этого центра отменить подобное благодеяние.

8. Всегда принимайте меры, позволяющие вам точно знать годовые проценты по вашим картам. Это позволит понять, сколько денег вы теряете на обслуживании долга.

9. Если вы действительно не можете погасить задолженность по кредитной карте, то по крайней мере сделайте так, чтобы эта задолженность вкупе с личным кредитом не превышала 20 % вашего дохода. Это директивный показатель. Для большинства людей он представляется разумным, но регулируйте его в соответствии с вашими обстоятельствами. Принципиальный момент в данном случае состоит в том, что задолженность по кредитной карте – это ненадежная задолженность. Подумайте, почему банки и эмитенты кредитных карт могут так щедро рекламировать те замечательные сделки с кредитными картами, которые они вам предлагают. Да потому, что маленькие кусочки пластика приносят им высокую прибыль.

10. В течение периода погашения задолженности по кредитным картам не совершайте покупок с их помощью. Если вы вынуждены делать покупки, оплачивая их карточками, используйте дебетовые карточки, которые почти идентичны кредитным картам Visa/MasterCard с той разницей, что деньги за каждую сделанную вами покупку будут списывать непосредственно с вашего банковского счета. Действуя таким образом, вы избавитесь от скверной привычки тратить еще не заработанные деньги.

Помните, использование кредитных карт, работающих по принципу револьверного кредита, – это игра для простаков. Рекламные объявления, сулящие низкие проценты, а то и отсутствие процентов по переносимым остаткам на счетах, – все это замечательно только в том случае, если вы можете полностью оплатить остаток до того, как закончится срок, в течение которого проценты не начисляются.

Не относитесь к этому легкомысленно. Кредитные карты – отрава, губящая ваше долгосрочное финансовое благополучие. Кредитные карты – аналог наркотиков, которыми торгуют у школьных ворот под видом сладостей и от которых надо бежать что есть мочи. Закончим разговор на эту тему, но прислушайтесь к нам, пожалуйста! Используйте карты только как дебетовые, ежемесячно расплачивайтесь по ним или вовсе не пользуйтесь ими.

С того момента как в 2000 г. лопнул пузырь фондового рынка, недвижимость заняла, похоже, место «актива, который непременно надо иметь» и «надежного» объекта инвестирования. Цены на недвижимость на Западе, выраженные в долях семейных доходов, достигли рекордных высот. Некоторые инвесторы настолько возбуждены этим «новым» инвестиционным инструментом, что накупили множество объектов недвижимости, зачастую в целях сдачи их в аренду.

Мы считаем, что цены на недвижимость во многих западных странах, особенно англосаксонских, к сожалению, достигли величин, которые невозможно поддерживать. Они обязательно подвергнутся коррекции прежде, чем выйдут на новый уровень. Хотя мы не одиноки в этом мнении, многие домовладельцы и инвесторы предпочитают думать, что принадлежащая им недвижимость – надежный объект для размещения капиталов, и продолжают завышать ее стоимость темпами, опережающими инфляцию. Поверьте: все это делается за ваш страх и риск.

Сильнее всего пострадают владельцы недвижимости, которая обременена разного рода долгами, т. е. те, кто заложил более 80 % стоимости своей собственности. Этим собственникам следовало бы приложить максимум усилий для погашения большей части своей задолженности под залог или, если это возможно, для полной ликвидации этой задолженности. Если же ни то ни другое невозможно, наилучшим вариантом является продажа собственности и жизнь в арендуемом жилье до тех пор, пока не завершится коррекция рынка. Ниже мы рассматриваем каждый из предложенных вариантов.

Если вы взяли кредит под залог имущества, тщательно изучите, есть ли у вас возможность ликвидировать другие активы (вроде банковских счетов, акций, облигаций и т. д.) и за счет этого избавиться от долга, частично или полностью. При наступлении грядущего экономического спада кредиты под залог имущества в реальном исчислении станут очень дорогими. Это произойдет потому, что несмотря на то, что номинальные процентные ставки останутся низкими, реальная стоимость кредита под залог недвижимости существенно возрастет вследствие падения цен на недвижимость.

Приведем пример того, что может случиться, если в настоящее время у вас есть долг, обеспеченный недвижимостью.

Предположим, у вас есть дом, который сегодня стоит 1 млн дол. Если в настоящий момент вам предстоит погасить долг в размере, скажем, 500 тыс. дол., то чистая стоимость вашей собственности на этот дом равна 500 тыс. дол., т. е. 1 млн минус 500 тыс. дол.

Иными словами, эти 500 тыс. дол. – сумма, которую вы получите, если пожелаете и сможете продать дом сегодня. Из этой суммы следует вычесть комиссионные, вознаграждения агентам по торговле недвижимостью и т. д.

Теперь предположим, что стоимость дома упала до 500 тыс. дол. (пожалуйста, не отвергайте такое предположение, поскольку вполне вероятно, что цены на жилье в богатых странах снизятся наполовину или даже больше). Таким образом, чистая стоимость, приходящаяся на вашу долю в заложенном доме, упадет до нуля!

Трагичность подобной ситуации в том, что домовладельцу, возможно, придется в конце концов выплачивать 500 тыс. дол., которые были получены как кредит, взятый под залог недвижимости, а он уже не сможет этого сделать, особенно в том случае, если доходы от недвижимости сократятся. Дом, отданный в залог, будет фактически принадлежать банку! Другими словами, доля собственности, принадлежащая домовладельцу в доме, который находится в залоге, сократится с 50 до 0 %, а его обязательства по выплате кредита, выданного под залог, останутся прежними.

Конечно, вы можете подумать, что в реальной жизни такого случиться не может. Однако именно это произошло в Гонконге. Недавний крупномасштабный случай «эффекта отрицательной разности между суммой залога и стоимостью заложенного имущества» разорил многих собственников.

Для приобретения жилья в кредит под залог банки в Гонконге обычно требуют первый взнос в размере 30 % стоимости приобретаемого жилья (с недавних пор это требование стало менее жестким). Учитывая очень высокие цены на недвижимость, существовавшие на протяжении большей части 90‑х годов XX в., когда возникло такое поветрие, многим людям приходилось очень напряженно работать для того, чтобы удовлетворить подобное требование.

После 1997 г. и передачи Великобританией Гонконга Китаю цены на недвижимость в Гонконге начали стремительно падать, в некоторых случаях сократившись на 60 %. Печальная математика этого процесса привела к тому, что люди, купившие жилье в момент, когда цены на недвижимость достигли максимума (а таких людей было много), остались с отрицательной разностью между суммой залога и стоимостью заложенного имущества, достигавшей 30 % суммы залога.