Анатомия финансового пузыря - Елена Чиркова

Это то, что происходило. Фирмы по торговле недвижимостью проводили рекламируемые заранее аукционы, выставляли на продажу лоты, и когда присутствовавшие с большой неохотой соглашались платить не больше 6–7 долларов за лот, использовали профессиональных покупателей, которые выставляли фальшивые заявки, чтобы вздернуть цену или снять участок с продажи.

Каждый день проводилось пять или шесть аукционов, большое количество непривлекательных лотов предлагалось вялым потенциальным покупателям со Среднего Запада, которые приехали в большей степени за халявой и поездкой на автомобиле, нежели из-за недвижимости, и было неизбежно, что некоторые лоты уйдут только по доллару и 75 центов, если не прибегать ни к каким махинациям. Здравый смысл подсказывает, что ни один агент по недвижимости не выдержит такого удара, не испытав приступов тупой боли…

Некоторые дилеры разрешали своим клиентам покупать землю на условиях, которые привлекли бы даже Троцкого, хотя он и не верил в такие вещи. Лоты ценой в 400 долларов на одном участке можно было получить за 20 долларов наличными и 10 долларов в месяц без процентных и налоговых платежей в течение года. На другом участке лоты стоимостью 1250 долларов продавались за 100 долларов предоплаты и 25 долларов в месяц, пока не выплачивалось 20%, после этого можно было получить отсрочку выплаты основной суммы долга на 7 лет» [Roberts 1936, p. 145–149].

Собственно бум начался с того момента, когда во Флориду съехались дельцы в сфере недвижимости со всей страны. «Сколько в Майами агентов по недвижимости – и не сосчитать. Практически каждый, кому исполнилось 18, занимается недвижимостью так или иначе. Практически каждый имеет лот, от которого он хочет избавиться, хотя собственники земли единогласно утверждают, что цена земли удвоится за год» [Там же, с. 142]. По оценкам, в пик бума во Флориде в 2000 риелторских контор работало 25 000 агентов по недвижимости [Vanderblue 1927a, р. 120]. Балингер так описывает приезд новых агентов в город в июле 1925-го (эти уже к бесплатной раздаче опоздали. – Е.Ч.): «К июлю приезд новых агентов превратился в рутину. Они сходили с поезда и искали кого-нибудь, кто знал, где выход с вокзала. Их первым вопросом обычно было: “Это Майами?”, вторым: “Где я могу снять офис?”, третьим – “Почем?”. К первому июля 1925 года власти Майами выдали 5917 брокерских лицензий, а новые заявки подавались по 60 штук в день» [Ballinger 1936, р. 97]. К зиме количество лицензий достигло 7500, из них 3000 было действовавших [Там же, р. 135].

Примечательно, что во Флориде нарисовался и сам Чарльз Понци – автор знаменитой пирамидальной схемы (типа «писем счастья»), он обещал вкладчикам в его «синдикат» 200% прибыли за три месяца, но не успел развернуться – был арестован. Флорида привлекала множество мошенников, которые продавали несуществующие проекты; расцвет мошенничества, как уже неоднократно упоминалось, – это признак бума.

«Консервные» туристы заходили в офисы риелторов, чтобы «просто посмотреть», но там им рассказывали, как легко купить участок – предоплата всего 20% (к концу бума предоплата во многих проектах упала до 10 и даже 5%)! После внесения предоплаты покупатель получал квитанцию о внесении аванса (так называемый binder), которую с финансовой точки зрения можно рассматривать как ценную бумагу, аналогичную опциону, то есть дающую право на покупку участка, но не являющуюся обязательством его купить. Далее следовали байки о том, как на перепродаже участков простые кондукторы становились богачами. Предлагали купить несколько лотов – часть можно потом продать по более высоким ценам, и тогда оставшаяся часть достанется бесплатно. Вносить следующий платеж не придется – ведь к этому времени участок будет перепродан.

Действительно, оформление документов занимало 30 дней. За этот срок участок мог сменить владельца несколько раз. Во Флориде даже появилось выражение binder boy – так называли спекулянтов авансовыми квитанциями на покупку участка.

Они активничали в Майами с марта по август 1925 года. Их «штаб-квартирой» был роскошный отель Ponce de Lion. У Баллингера мы находим сатирическое описание этих операций: «Для покупки участка стоимостью 5 тысяч нужно было внести 10% или меньше от оговоренной стоимости, чтобы забронировать лот до тех пор, пока не будут выполнены все необходимые формальности и сделка не будет закрыта. Покупатель получал квитанцию об оплате и в течение последующих дней должен был внести, возможно, еще 15%, чтобы полностю уплатить первоначальный взнос и завершить перевод права собственности.

Но спекулянты авансовыми кватанциями… обнаружили, что эти квитанции столь же хороши, как и деньги. Имея больше природной хитрости, нежели капитала, поначалу они стали спекулировать квитанциями между собой… Сначала они зарабатывали маленькую прибыль на самих квитанциях (то есть по сути продавали место в очереди. – Е.Ч.), но быстро взвинтили цены, перепродавая квитанции несколько раз еще до того, как сделка была завершена.

Случаи, когда лот менял собственника аж восемь раз еще до закрытия сделки, были отнюдь не уникальными. Когда приходило время подписания бумаг, покупатели толпились около этих бумаг, как голодные пацаны у пирога на пикнике, каждый готов был отщипнуть свою долю прибыли. Торговля квитанциями обычно позволяла оформить купчую сразу на финального покупаля, но, как сосков на коровьем вымени, к ней было прицеплено семь или восемь предыдущих сделок, каждая из которых представляла собой прибыль одного из покупателей в этой череде. Большую часть живых денег получал все же брокер по недвижимости» [Ballinger 1936, р. 94].

Вандерблю утверждает: спекуляция квитанциями была ограничена тем, что каждому последующему покупателю нужно было вносить все возрастающий процент стоимости. Допустим, уже прошло 30 дней с момента внесения аванса, тогда в цену лота уже заложен аванс, который внес первый покупатель, первый платеж и прибыль первого покупателя (или нескольких перепродавцов), а это уже существенно больше. Люди без средств не могут себе этого позволить, и вымываются с рынка [Vanderblue 1927a, р. 119].

Существует расхожая байка о том, что спекулянтов квитанциями «выкурил» из города один крупный девелопер, сначала продав им участки в проекте по высокой цене, а потом выставив на продажу такие же, но по более низкой, но Балингер этого не подвержает[96]. По его мнению, самой эффективной мерой против спекулянтов квитанциями стало сокращение к ноябрю 1925 года срока оформления документов с 30 дней до 10 [Ballinger 1936, р. 132]. Из авансовых спекулянтов многие стали бумажными миллионерами, но большинство уезжало, разорившись, в пустых товарных вагонах поездов, идущих на север [Там же, р. 97].

Участки в большинстве проектов вокруг Майами, пожалуй, за исключением самых дорогих – в Корал-Гейбл и Бока-Ратон, на пике бума продавались в первый же день продаж. Да и в Бока-Ратон тоже были «блиц-криги»: в день открытия продаж одного из проектов покупатели скупили недвижимость стоимостью 2,2 млн долларов. В другом, весьма удаленном, проекте за два дня были полностью распроданы участки общей стоимостью 2 млн долларов. В проекте Davis Islands на 832 акрах земли, названном по имени самого девелопера, лоты общей стоимостью около 18 млн долларов были распроданы за 31 час, а в первые 9 часов было заключено сделок на половину этой суммы. В момент начала продаж было заявлено, что люди стояли в очереди по 40 часов, чтобы приобрести самые интересные лоты. Как потом оказалось, этот проект был чуть ли не единственным во всей Флориде, в котором девелопер выполнил все обещанное на бумаге и достроил все объекты до конца [Ballinger 1936, р. 135–136].