Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова

В Гражданском кодексе описан механизм заключения предварительного договора, но там ничего не сказано об оплате. По мнению многих специалистов, оплата по предварительному договору не может быть стопроцентной, иначе он может быть признан притворной сделкой и средством ухода от заключения договора долевого участия в соответствии с ФЗ-214. По предварительному договору дольщик может зарегистрировать право собственности на квартиру только после заключения основного договора, который появится после сдачи дома госкомиссии и регистрации застройщиком права собственности на все квартиры этого дома.

Может случиться, что застройщик не сумеет получить такое право – в силу разных причин или умышленно. Дольщику придется обращаться в суд, который не может заставить застройщика заключить договор купли-продажи: застройщик – не собственник.

После госприемки застройщик сначала регистрирует все квартиры в доме на себя, и лишь потом, после заключения договора купли-продажи, права собственности на квартиру получает частный инвестор.

Схема 4. Облигации жилищного займа

Текст поправок к действующему закону о защите прав дольщиков столь же пространен, сколь и сам ФЗ-214. Немного места отведено в нем и новой схеме – жилищным сертификатам, которые на самом деле являются облигациями. Этот способ привлечения средств известен давно и используется в разных отраслях. В строительстве схема работает плохо и редко используется, поскольку подразумевает раскрытие финансовой информации о компании-застройщике, что для большинства крайне нежелательно. Кроме того, в обеспечение облигационного займа необходимы гарантии. Обычно речь идет о материальных активах эмитента в виде производственного предприятия, земельных участков или дорогостоящей строительной техники.

Организатор выпуска регистрирует его в ФСФР и размещает облигации на бирже. Как правило, номинал облигации соответствует стоимости квадратного метра на начальном этапе строительства. Чтобы «построить» себе квартиру, например, в 70 м2, надо приобрести 70 облигаций. При этом покупать их все сразу не обязательно – оптом дешевле не получается.

По мере возведения дома продажная цена «квадрата» растет, а вместе с ней – и стоимость облигации. После сдачи дома в эксплуатацию владелец облигаций может обменять их на квартиру (если набралось достаточное количество) или погасить. Доходность по облигациям может достигать 25 %, но если конечная цель – квартира, а застройщик продолжает занимать деньги на рынке облигаций уже для следующего объекта, можно обменять «квадратные метры» готового дома на облигации следующего.

Петербург выступил пионером в работе по облигационной схеме, и застройщики, в первую очередь, решали вопросы дополнительного финансирования и создания собственного имиджа – ни один дом не был профинансирован через ОЖЗ полностью. Облигации до последнего времени покупали в основном юридические лица. И они чаще становились предметом спекуляций, чем покупки жилья.

Схема 5. Фондирование кредита

Сбербанк внедрил схему фондирования кредита, по которой частные лица заключают договоры долевого участия не с застройщиком, а с банком.

Физическое лицо выбирает конкретную квартиру на объекте и заключает с застройщиком договор резервирования. С этим договором физическое лицо приходит в банк, где открывает счет, на который поступают средства для оплаты будущей квартиры (сразу или в рассрочку, по индивидуальному графику). Именно с банком и заключается договор долевого участия.

Застройщик, в свою очередь, заключает с банком кредитный договор. По этому договору он должен внести собственные средства – минимум 20 % стоимости проекта. Остальные деньги может предоставить банк в виде кредита. Гарантией кредита послужат средства дольщиков: чем больше квартир зарезервировано на данном проекте и чем больше аккумулировано средств, тем меньше процент по кредиту. Банк контролирует движение средств и ведет реестр дольщиков.

При расторжении договора дольщик получит свои деньги – без прибыли, но и без штрафных санкций.

Эта схема (как и большинство других) увеличивает стоимость квадратного метра, и несмотря на то, что дольщик держит средства в банке, никаких процентов он не получает.

Настоящую защиту дольщику дает только договор долевого участия: после его исполнения возникает право собственности на квартиру. По другим схемам гарантировать это право невозможно.

Если у компании есть добрая воля отдать квартиры частным инвесторам, – она их отдаст, но если выгоднее не отдавать, то не отдадут. Судьба частных инвесторов сегодня зависит только от добросовестности застройщика.

Унифицированного текста договора долевого участия нет – законодательно его никто не устанавливал. Каждая компания имеет собственный типовой договор (если не долевого участия, то предварительной купли-продажи), который поддается обсуждению. Причем для этого можно привлекать своего юриста. Общее для любого договора – описание объекта сделки купли-продажи. То есть каждый договор должен описывать будущую квартиру максимально подробно: обязательно должны быть указаны строительный адрес, этаж, подъезд, расположение на лестничной клетке, номер квартиры, а также ее планировка и площадь. Кроме того, в договоре необходимо предусмотреть условия оплаты, срок сдачи дома и штрафные санкции с обеих сторон. Также в договоре должно быть дополнительное соглашение на случай спорной ситуации. Например, обращение в суд (третейский или обычный).

Строительство – достаточно длительный процесс. Мы можем видеть своими глазами, как постепенно вырастает дом: процесс длится как минимум 9 месяцев. Срок зависит от размеров дома и от применяемых технологий. Но на самом деле реализация проекта занимает гораздо больше времени, иногда 5–6 лет. Сначала застройщик выбирает участок и примеривается: удастся ли там построить дом? Допустим, строить в выбранном месте можно, и не слишком дорого. Для того чтобы получить разрешение властей на строительство, необходимо собрать множество согласований с разными государственными структурами.

Только после этого застройщик получает разрешение на строительство. В настоящее время декларируются всеобщие (по всей России) торги на земельные участки под застройку. В этом случае всю подготовительную работу проводят административные органы, а они очень не любят этим заниматься. Поэтому на федеральном уровне ищут как можно больше причин не проводить земельные аукционы, а отдавать участки под застройку особо интересным для властей инвесторам.

После получения разрешения на строительство (через торги или целевым выделением земли) готовятся предварительные проекты, эскизы, планы, технико-экономическое обоснование и прочие бумаги. И только после утверждения архитектурного проекта и выдачи разрешения на строительство можно выходить на площадку и приступать к рытью котлована. С момента идеи до выхода на строительную площадку может пройти несколько лет, и все это время застройщик вкладывает средства в будущий дом. Эти затраты входят в себестоимость строительства (включая взятки чиновникам).