Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова

Первый взнос обязателен и при рассрочке, и в большинстве ипотечных программ банков. При этом и средний размер первого взноса при ипотечном кредитовании, и средний размер взноса на рассрочку составляет 30 %.

Самое большое неудобство в схеме рассрочки – нежелание большинства застройщиков менять ее ради удобства клиента. Например, они могут не принять первый взнос в 40 %, если в программе указано 30 %, или отказать в досрочном погашении долга. У банков мораторий на погашение тела кредита также существует, но, как правило, ограничивается первым годом.

Многие крупные строительные компании сегодня предоставляют клиенту право самостоятельно выбрать, воспользоваться ли ипотечной схемой, или решиться на рассрочку.

Условия рассрочки прописаны прямо в договоре долевого участия, справок о зарплате не требуется, и в период оформления договора стоимость квартиры не растет. Здесь выгода покупателя очевидна.

Заметно различаются сроки выплат в случае рассрочки и ипотеки. Если уплачено 30 % стоимости квартиры, оставшиеся 70 % можно выплачивать год-полтора (рассрочка), а можно – 25 лет (ипотека).

Цена ипотечного кредита сопоставима с ценой рассрочки. Каждый покупатель квартиры может сам выбрать, каким способом расчетов воспользоваться: необходимо учесть предстоящие доходы. Ясно, что для выплат по рассрочке необходимо ежемесячно иметь более серьезные суммы, чем при многолетнем ипотечном кредите.

Когда дом готов, покупатели квартир должны принять свое жилье у застройщика и подписать при этом акт приемки. Примерно 80 % квартир, которые участники долевого строительства принимают от застройщика, имеют дефекты или недоделки. Однако дольщики подписывают акты приема квартир, не требуя возврата денег, и лишь в исключительных случаях обращаются в суд.

Дефектов в квартире насчитывается (в среднем) на несколько тысяч долларов, и если оставить все как есть, дольщику придется устранять недоделки самому (причем еще до отделочных работ, поскольку некоторые недоделки не позволят их проводить). Впрочем, неспециалисту сложно найти огрехи строителей, а экспертов по приемке квартир в городе очень мало. Приемка квартиры специалистом занимает 1–3 часа, в запущенных случаях – целый день. Стоимость услуги – от 3000 рублей (приемка однокомнатной квартиры). Однако в 90 % случаев дольщики принимают готовое жилье от застройщика самостоятельно (в силу завышенного самомнения, вынужденно или по незнанию).

Передача квартир хозяевам начинается сразу после работы госкомиссии. Члены госкомиссии не обращают (да и не должны обращать) внимание на мелкие недоделки. Их задача – отыскать крупные, которые могут негативно повлиять на безопасность и работу инженерных систем всего дома. Госкомиссия дает застройщику 1–2 месяца на устранение недоделок, после чего застройщик официально приглашает покупателей принимать квартиры. Как правило, отдел продаж компании-застройщика пытается регулировать процесс и приглашает клиентов на разные дни (по графику). Если конфликта нет, приемка квартиры может уложиться в один час.

Процедура приемки и ее сроки прописаны в договоре между застройщиком и покупателем. Как правило, на нее отводится один месяц. В процедуре обязан участвовать представитель застройщика. Обычно в этой роли выступает мастер, работавший на стройплощадке, или прораб. Процедура проста и не требует присутствия юриста, зато желателен специалист-строитель, потому что мастер легко может убедить дольщика, будто дефекты – не дефекты вовсе, а так и было задумано. Специалист даст техническое заключение со ссылками на СНиПы и ГОСТы.

Еще лучше – пригласить поучаствовать в приемке мастера из бригады, которая будет вести в квартире чистовую отделку: он оценит ситуацию лучше, поскольку это – его фронт работ.

Условия приемки также описаны в договоре. Опытные застройщики могут составить договор так, что если клиент откажется подписать акт, то останется без квартиры, да еще и заплатит штраф.

Перечень недоделок (в качестве приложения к акту) должен быть составлен с указанием сроков их устранения. По вопросам качества есть нормативы, с которыми не поспоришь. Сроки устранения недоделок назначает строитель, обычно 15–45 дней (если недоделки не глобальные). Но есть работы, привязанные к сезону (например, замену кровли можно проводить только в теплое время), они заставляют ждать исполнения до полугода. На практике процесс передач квартир по акту затягивается не меньше чем на полгода.

После того как недоделки выявили и заклеймили позором в перечне дефектов, дольщику придется решить, смирится ли он с ними.

Если строители согласны с перечнем, они просто берут и переделывают. Но есть спорные моменты и есть такие недоделки, при которых принимать квартиру совсем не хочется. Вступивший в силу 1 апреля 2005 года закон о долевом строительстве накладывает на застройщика жесткие обязательства по качеству и дает право дольщику не принимать квартиру, если недоделки существенные и не соответствуют уплаченной сумме. Но как этим правом воспользоваться? В договоре долевого участия должна быть прописана денежная компенсация (что-то вроде морального ущерба), если дефекты исправить невозможно. Однако какие дефекты считаются существенными, а какие – нет, должно быть указано в договоре.

Теоретически дольщик может гордо отказаться от набитой дефектами квартиры. Однако на практике этого никто не делает. Расторжение договора долевого участия невыгодно обеим сторонам. Застройщику вряд ли удастся найти другого покупателя на забракованное жилье, а у дольщика иные резоны. Получить на руки он сможет только сумму договора (если она к этому времени выплачена, конечно). При этом себестоимость строительства непрерывно растет. Так и происходит: застройщик старается спихнуть квартиру, а дольщик вынужден ее принять.

Пока не подписаны все акты на все квартиры в доме, никто не может регистрировать право собственности, поэтому обе стороны стараются уладить споры полюбовно и не доводить дело до крайности, например до суда.

Как правило, за время строительства квартиры в доме дорожают. На спокойном рынке – процентов на 30. В любом строительном проекте есть риски, поэтому на ранней стадии строительства квартиры продаются дешевле, чем перед его окончанием. Покупая квартиру на ранней стадии, клиент рискует больше, поэтому платит меньше. В случае банкротства застройщика если и удастся вернуть выплаченную сумму, то нескоро, и не факт, что полностью.

Если правильно выбрать компанию-застройщика, риски, безусловно, будут меньше. Но как ее выбрать?

Своеобразным индикатором могут служить финансовые структуры и агентства недвижимости. Например, страховые компании, которые работают на первичном рынке и страхуют финансовые риски клиентов, работают не со всеми застройщиками, но лишь с теми, в финансовой устойчивости которых они уверены. То же касается банков, выдающих ипотечные кредиты на строящееся жилье определенным компаниям-застройщикам, в которых они предварительно проводят андеррайтинг и аккредитуют. Критерий все тот же – финансовая устойчивость.