Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника - Екатерина Ованова

Для нас лучше, если застройщик работает по Федеральному закону 214-ФЗ. Даже заключение договора долевого участия по 214-ФЗ несет в себе определенные риски, о которых я рассказываю в главе «Риски 214-ФЗ», что уж говорить о других вариантах заключения договора!

Проверяйте страхование ответственности застройщика: исполнение обязательств по передаче жилых помещений может гарантироваться сейчас практически только этим.

Поэтому для нас имеет большое значение, какой метод страхования выбрал застройщик. Подробно об этом рассказано в главе «Страхование ответственности застройщика». Страхование – какая-никакая гарантия того, что в случае банкротства застройщика вы получите свою квартиру.

Но, к сожалению, 214-ФЗ не является абсолютной защитой от всех возможных проблем дольщика.

Федеральный закон № 214-ФЗ, как многие сейчас считают, ограждает дольщиков от опасности остаться без квартиры в случае возникновения различных проблем у застройщика в ходе строительства выбранного объекта. Понятно, что ДДУ – самый надежный и безопасный способ покупки квартиры в новостройке, но не панацея.

Закон об участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости не может гарантировать дольщикам получение их доли в собственность.

В частности, если застройщик подписывает и регистрирует в Росреестре ДДУ, это означает, что на текущий момент, всего лишь на текущий момент, у застройщика соблюдена вся процедура оформления документов, позволяющих строить многоквартирный дом, и не более того!

Например, как показывает адвокатская практика, в процессе строительства могут возникнуть проблемы, в соответствии с которыми строительство может быть остановлено, или возникнут споры с администрацией или подрядчиком, инвестиционными компаниями.

Наконец, застройщик может обанкротиться. При всех перечисленных прецедентах дольщики не смогут получить квартиру в собственность.

Дополняя вышеизложенное, необходимо обратить внимание на то, что 214-ФЗ в действующей редакции не обеспечивает дольщикам право на оплаченное имущество при банкротстве застройщика. Практически только надежное страхование может исправить эту ситуацию.

При банкротстве строительной компании ДДУ утрачивает свою силу, а у дольщиков аннулируется право претендовать на предполагаемые к получению метры.

Согласно судебной практике, как говорят адвокаты, закон не способствует тому, чтобы подстегнуть застройщика к надлежащему исполнению обязательств и выплате убытков и неустойки в надлежащем размере, как думают многие дольщики, с легкостью «подмахивая» ДДУ.

Проще говоря, установленные законом штрафные санкции для застройщика в судебной практике либо не применяются, либо их применение носит характер ниже низшего предела.

Поэтому, еще раз подчеркиваю, – тщательно проверяем застройщика до того, как делать покупку, заключать ДДУ. И обращаем пристальное внимание на метод страхования ответственности застройщика, какой он, и, если это страховая компания, то уточняем, есть ли у нее лицензия на данный вид страхования.

Сроки завершения строительства дома – вот на что нужно обращать особое внимание при подписании ДДУ.

Указанный срок должен быть не только зафиксирован в договоре, но, кроме того, договор должен содержать условия, в соответствии с которыми застройщик не вправе в одностороннем порядке изменять сроки завершения строительства дома.

Но на практике, даже если нарушение сроков строительства и ввода в эксплуатацию есть, застройщик к моменту сдачи дома приготовит пачку документов, которые эту его задержку сроков строительства будут оправдывать.

Это форс-мажорные обстоятельства, ураганный ветер, дождь, наводнение и взрывы на заводе строительных материалов.

Не менее важны сроки передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи.

Во-первых, именно акт приема-передачи является первым этапом завершения отношений с застройщиком.

Во-вторых, именно с данной даты рассчитывается неустойка задержки строительства.

Да, покупка новостройки – это риск, как и любые сделки с недвижимостью, поскольку в обороте участвуют суммы, которые сопоставимы с многодесятилетними доходами большинства граждан. Поэтому проверяем застройщика внимательно и скрупулезно по предлагаемой мною схеме, обращая внимание на все. В этом вопросе нет мелочей.

Покупка любой недвижимости, в том числе квартиры, предполагает большие затраты. Собственник может вернуть 13 процентов от стоимости жилья. Это право называется возврат налогового вычета от приобретения квартиры. Такой возможностью может воспользоваться каждый гражданин нашей страны один раз. Это право закрепляется 220 статьей Налогового кодекса Российской Федерации, но нужно иметь в виду несколько условий.

Предельно возможная сумма, с которой можно вернуть 13 процентов от покупки квартиры, составляет два миллиона рублей, то есть обратно получить можно максимум 260 тысяч рублей. Сделать это возможно в трехлетний период с момента приобретения квартиры.

В период подачи заявления в территориальные налоговые органы собственник должен иметь официальное трудоустройство. Важно, чтобы из его зарплаты производились все необходимые отчисления. Сумма налогового вычета напрямую зависит от размера официальных доходов.

Неработающий или трудоустроенный неофициально гражданин не имеет права на возврат 13 процентов. Лишаются этого права пенсионеры и женщины, находящиеся в декретном отпуске, но если собственник официально трудоустроится в трехлетний период с момента заключения сделки, возврат 13 процентов от покупки квартиры возможен.

Договор о продаже объекта недвижимости должен быть зарегистрирован через Росреестр. Необходимо иметь свидетельство из регистрационной палаты о собственности.

Чтобы произвести возврат 13 процентов от покупки квартиры, в налоговую инспекцию нужно предоставить:

• паспорт собственника;

• договор о покупке квартиры;

• свидетельство о праве собственности;

• бумаги, свидетельствующие об оплате, чеки, выписки, расписки;

• справку по форме 2-НДФЛ от работодателя;

• заполненную декларацию формы 3-НДФЛ;

• заявление на возврат подоходного налога;

• номер банковского счета для начислений денежных средств.

Помимо оригиналов данных документов могут понадобиться и их копии. Нюансы по заполнению деклараций можно уточнить в налоговой службе. Подача заявления должна быть произведена в определенный срок. Как правило, декларацию подают до первого апреля года, который следует после покупки, однако законодательство позволяет это делать в трехлетний период.

Как вернуть налог при покупке квартиры по ипотеке? Если недвижимое имущество приобретается посредством ипотечного кредитования, подоходный налог тоже можно вернуть. При этом процедура такая же, как при покупке без кредитования, но отличается пакет документов.