Все секреты покупки квартиры в новостройке. Опыт успешного собственника - Екатерина Ованова

• черновая отделка – это минимум, позволяющий строению называться квартирой, в котором должны быть входная дверь, стеклопакеты на окнах, иногда межкомнатные перегородки, разводка систем отопления, водоснабжения и канализации, подвод электричества до распределительного щита, приборы учета воды и электроэнергии;

• предчистовая отделка: квартира подготовлена к чистовым отделочным работам, то есть выполнены чистовая стяжка на полу, оштукатурены и прошпаклеваны стены, укомплектованы системы отопления, водоснабжения и канализации, электроснабжения, точки подключения осветительных приборов, розеток и выключателей, есть входная дверь, остеклены окна;

• чистовая отделка «под ключ»: покупатель может привозить мебель и заселяться.

Отделки в квартирах со свободной планировкой нет, и перед подписанием акта приема-передачи достаточно убедиться в том, что основная комплектация соответствует прописанной в договоре.

Принимать новую квартиру с предчистовой отделкой следует лишь убедившись, что серьезные недостатки отсутствуют, а незначительные дефекты – в пределах допустимых норм, предписанных СНиП 3.04.01–87 (на сентябрь 2016 года).

В любом случае осмотр квартиры надо проводить в светлое время. (Возможно, в доме не окажется электрического освещения. Такое бывает при сдаче квартир свободной планировки). Коммуникации подключаются после сдачи в эксплуатацию дома, но не сразу и не все.

Отравляясь на приемочный осмотр, следует также взять с собой:

• пишущий предмет и бумагу;

• лазерный уровень;

• дальномер с дальностью до 50 м;

• водяной нивелир;

• индикатор фазы;

• фонарик и бытовой прибор для проверки розеток, если вы принимаете квартиру с ремонтом от застройщика;

• стремянку, лампочку, соединительный провод, если вы принимаете квартиру с ремонтом от застройщика;

• электроприбор для проверки достаточного напряжения;

• молоток;

• мультиметр.

Когда идет прием квартиры у застройщика, переписываются показания счетчиков электрических и водных. Не забудьте снять показания дня и ночи у электрического счетчика, если их нет – показания пикового времени (Т1, Т2, Т3). Здесь вам понадобится фонарик, поскольку цифры видны обычно плохо.

Будьте внимательны при получении паспортов на датчики воды: номера должны совпадать с вашими. Иногда застройщик не выдает паспорта на счетчики, как водные, так и электрические, объясняя это тем, что они находятся в обслуживании УК и переданы ей. Можно с этим согласиться. В самой квартире требуется проверить наличие всех инженерных коммуникаций, которые описаны выше, они есть в плане коммуникаций.

Входная дверь должна иметь замок, свободно открываться, не иметь зазоров и быть правильно установленной, даже если это временная дверь от застройщика, которую вы непременно поменяете. Поскольку в ваше отсутствие, если дверь легко открывается, все, что можно вынести из квартиры, будет вынесено. Даже если вам кажется, что она пустая. Вынести могут счетчики воды, оконные и балконные ручки, батареи. Обычно это делают ремонтники из других квартир, также пострадавшие от чьего-то воровства. Но «найти концы» в этом случае просто нереально.

Несущие конструкции, все стыки между плитами, о чем я писала выше, должны быть закрыты. Не должно быть сырости, протечек воды. Если они есть, надо искать причину.

Что касается потолка, то его высота проверяется лазерным дальномером. И при этом не должно быть трещин и зазоров между горизонтальными и вертикальными перекрытиями. Электрические кабели – на своих местах, никаких протечек, никакой ржавчины. Арматура не должна торчать: вся она должна быть удалена застройщиком.

Стены проверяются на отклонение по вертикали водным нивелиром, неровности согласно СНиП не должны быть более 1,5 см. Оценивается и кривизна стен. Здесь вам понадобится консультация специалиста, который оценит затраты на их выравнивание: сколько уйдет материала на штукатурку стен и объем работ. Если неровность больше 1,5 см, то привести стены к норме – обязанность застройщика.

Для качественной улучшенной штукатурки допустимы такие отклонения:

• по вертикали – неровности 2 мм на 1 м или до 10 мм по всей высоте стены, проверяются с помощью отвеса или рейки длиной 2 м;

• на поверхности стен и потолка недопустимы раковины, высолы, трещины, отслоения штукатурки, следы движения затирочного инструмента;

• для поверхностей плавного очертания допускается не больше двух неровностей на площади 4 кв. м до 3 мм в глубину либо в высоту.

Для стеновых и потолочных покрытий из сухой гипсовой штукатурки допускаются следующие отклонения:

• от вертикали – 1 мм на 1 м либо до 5 мм по высоте до потолка;

• для поверхности плавного очертания – не больше двух неровностей глубиной до 2 мм на площади 4 кв. м;

• для откосов, колонн, пилястр, лузг погрешность вертикали либо горизонтали не может превышать 1 мм на метр длины либо высоты;

• на стыках листов гипсокартона допустимы провесы до 1 мм и недопустимы трещины.

В зависимости от варианта будущего финишного напольного покрытия для бетонной стяжки допустимы следующие отклонения:

• под линолеум или ламинат допустимы неровности высотой или глубиной не более 2 мм;

• под керамическую плитку углубления или возвышения стяжки – до 6 мм;

• уклон пола по горизонтали допустим не более 2 процентов, но не более 50 мм независимо от площади помещения;

• на стыке стен и монолитной бетонной стяжки пола обязательно должны укладываться полосы звукоизоляционного материала.

Для потолков из монолитного бетона допустимы такие отклонения от плоскости:

• до 7,5 мм для длины 1 м и до 14,5 мм на длине до 3 м;

• толщина выступов и наплывов на поверхности допускается до 2 мм при диаметре до 10 мм.

Качество сцепления штукатурки с бетоном или кирпичной кладкой стен, а стяжки – с основанием пола проверяется постукиванием: глухой звук говорит о скрытых отслоениях и может служить основанием для внесения дефекта в протокол осмотра акта приема-передачи объекта.

Качественный монтаж окон предполагает, что:

• в местах примыкания оконной рамы к наружной стене дома поверх слоя монтажной пены должна быть закреплена специальная водонепроницаемая лента;

• все рамы и балконные двери легко и без усилий открываются, а при закрывании створки плотно прилегают к рамам;

• на стеклах, рамах, подоконниках нет дефектов: неровностей поверхности, царапин, трещин;

• все окна и двери наружного остекления укомплектованы качественной фурнитурой;