Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства - Алексей Кузнецов

Однако данная ситуация проста и удобна только в том случае, если условия, указанные в законе, соблюдены полностью. Если передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) был подписан после даты принятия заявления о признании застройщика банкротом, то исход дела зависит только от благосклонности суда и квалификации юриста-представителя. Дело в том, что правовых норм, которые бы регулировали такой случай, на сегодняшний день нет. Нужно отметить, что судебная практика по таким ситуациям складывается пока в пользу участников строительства, поэтому шанс на благоприятное разрешение такого вопроса очень велик[38].

В ст. 201.14 Закона о банкротстве содержатся специальные положения о порядке расчетов при продаже объекта строительства на торгах. Если требования кредиторов или граждан – участников строительства по обязательствам застройщика обеспечены залогом, а предмет этого залога реализуется в рамках дела о банкротстве застройщика, то вырученные денежные средства идут на удовлетворение этих требований, но в особом порядке.

Во-первых, предметом залога являются объект строительства (он должен принадлежать застройщику на праве собственности) и земельный участок (на каких правах он принадлежит застройщику, не имеет значения).

Во-вторых, предмет залога покупают, соответственно застройщик получает определенные денежные средства. Эти средства покупатель перечисляет на специальный банковский счет застройщика, чтобы он впоследствии мог рассчитаться с кредиторами.

Этот расчет производится в следующем порядке.

60 % – основная часть вырученных денежных средств идет на погашение требований по обязательству как раз тех кредиторов, у которых они обеспечены залогом реализованных предметов залога. Но эта сумма не должна превышать основную сумму задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов.

25 % направляется на погашение денежных требований граждан – участников строительства. Причем не имеет значения, являются эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка или нет. За счет этих средств погашается также и реальный ущерб. Однако проценты и иные санкции в данную сумму не включаются.

Бывают ситуации, когда кредиторов, имеющих требования по обязательству, обеспеченному залогом, нет. В этом случае 85 % денежных средств направляется на погашение денежных требований граждан – участников строительства, в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций.

10 % идет на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований.

При распределении средств, полученных в результате реализации предмета залога, установленные проценты должны строго соблюдаться. Это может привести к тому, что из-за выделения 10 % на погашение требований кредиторов первой и второй очереди некоторые требования кредиторов, обеспеченные залогом, и некоторые денежные требования граждан – участников строительства могут остаться непогашенными. В таком случае при условии, что все требования кредиторов первой и второй очереди удовлетворены, а денежные средства остались, такой остаток направляется на погашение требований этих граждан – участников строительства и кредиторов.

Оставшиеся денежные средства, т. е. 5 %, направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей. Если все эти расходы будут погашены, а денежные средства останутся, то действует порядок, аналогичный описанному в предыдущем случае: они направляются на погашение требований кредиторов и граждан – участников строительства, которые остались непогашенными ввиду выделения 5 % на оплату расходов.

Если все денежные требования граждан – участников строительства и требования кредиторов, обеспеченные залогом реализованного имущества застройщика, погашены, а денежные средства остались, то они включаются в конкурсную массу.

Между тем следует иметь в виду, что может сложиться и обратная ситуация: денежных средств не хватит для удовлетворения всех указанных требований. В этом случае они подлежат удовлетворению в составе требований кредиторов третьей (для участников строительства) и четвертой (для других кредиторов) очереди.

В настоящей главе мы хотим обратить Ваше внимание на то, что существуют и иные способы защиты и восстановления прав участников строительства, которые вытекают не прямо из Закона о банкротстве и Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), а из других актов, принятых на их основе.

Исходя из природы и цели данного типа правоотношений можно констатировать, что их конечным результатом участники строительства предполагают получение жилого помещения. Признание застройщика банкротом является очевидным препятствием на пути реализации цели участников строительства. В связи с этим защита и восстановление прав обманутых дольщиков выражаются прежде всего в обеспечении их интересов путем предоставления жилого помещения, на получение которого изначально было направлено волеизъявление дольщиков. Законодательство предусматривает возможность включения в реестр требований кредиторов должника с требованием о передаче жилого помещения. Однако перспективы реального получения квартиры при использовании данного способа зависят от финансового положения застройщика, степени готовности жилого дома в каждой конкретной ситуации.

Сложность процедуры получения жилого помещения в рамках дела о банкротстве, с учетом неоднозначности судебной практики по многим вопросам, обусловила возникновение альтернативных способов восстановления прав участников строительства и получения ими квартир. Появление одного из альтернативных способов обеспечения дольщиков жилыми помещениями за счет средств федерального бюджета стало возможным после внесения изменений в ст. 23 Закона об участии в долевом строительстве[39].