Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства - Алексей Кузнецов

Когда мы рассматривали порядок предъявления требований о передаче жилых помещений, мы упоминали о возможности восстановления пропущенного двухмесячного срока для заявления требований либо его неприменения. Действует ли это в отношении кредиторов с требованиями о передаче нежилого помещения либо денежных средств, вложенных в строительство нежилого объекта? Как следует из позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, данная категория кредиторов не является участниками строительства, а следовательно, механизм дополнительной защиты прав граждан, претендующих на получение жилых помещений, в виде восстановления пропущенного срока предъявления требований к ним неприменим. Это означает, что при пропуске двухмесячного срока, установленного для заявления требований кредиторов в процедуре конкурсного производства, требование такого кредитора попадет «за реестр» и будет удовлетворено за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов[35].

Таким образом, лица, имеющие требования к застройщику в отношении нежилого недвижимого имущества, положениями о банкротстве застройщика специальным образом не защищены. Их требования рассматриваются в общем порядке с некоторыми особенностями, о которых было сказано выше.

В гл. 4 книги было детально рассмотрено, каким образом и в каком виде участники строительства могут предъявить требования к застройщику. Однако наша конечная цель – не включение в реестр кредиторов, а удовлетворение требований в виде получения денег либо жилого помещения. При этом требования о передаче жилых помещений могут быть погашены несколькими способами. Вот на этом мы подробно остановимся далее.

Первый способ указан в ст. 201.10 Закона о банкротстве и заключается в восстановлении прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и передачи на баланс такого кооператива недостроенного застройщиком многоквартирного дома.

Для облегчения усвоения основных положений закона предлагаем рассмотреть ключевые моменты такого способа в формате «вопрос – ответ».

Когда можно погасить требования участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства?

Такое погашение возможно на стадиях финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства, на который зарегистрировано право собственности застройщика.

Как принимается решение о погашении требований таким способом?

Арбитражный управляющий выносит вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок на собрание участников строительства. Срок вынесения такого вопроса – не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты утверждения арбитражного управляющего. Такое собрание принимает решение по правилам ст. 201.12 Закона о банкротстве. При этом решение считается принятым, если за него было отдано 3/4 голосов участников строительства, имеющих право голоса на этом собрании.

Кому передаются права застройщика на объект незавершенного строительства?

Права передаются созданному участниками строительства ЖСК или иному специализированному потребительскому кооперативу.

Как создается ЖСК?

Очевидно, что участники строительства не обладают специальными знаниями, которые необходимы для создания и функционирования ЖСК, поэтому всю необходимую информацию им сообщает арбитражный управляющий. В целях подтверждения факта ознакомления участников строительства с данной информацией арбитражный управляющий обязан направить им заказное почтовое отправление с уведомлением о вручении либо собрать подписи участников строительства, которые подтверждают их ознакомление с порядком создания и деятельности ЖСК.

Такое ознакомление происходит перед проведением собрания участников строительства.

ЖСК или иной специализированный потребительский кооператив должен соответствовать следующим требованиям:

1) основными целями деятельности ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива являются завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений;

2) членами ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства);

3) в качестве паевых взносов члены ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства.

Кооператив подлежит обязательной государственной регистрации, для которой понадобятся заявление застройщика в лице арбитражного управляющего и определение арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.

Какие документы необходимы для подготовки к собранию участников строительства?

Перед проведением собрания участников строительства должны быть подготовлены следующие материалы:

– заключение арбитражного управляющего о возможности или невозможности передачи объекта незавершенного строительства;

– отчет об оценке прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок;

– проект решения о создании ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива.

Существуют ли обязательные условия, соблюдение которых необходимо для передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства?

Да, в законе прописаны семь таких условий (обращаем внимание на то, что только одновременное соблюдение всех условий делает возможной передачу объекта незавершенного строительства):

1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на 5 % совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо 3/4 голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц – участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства;