Все о приобретении и продаже жилой недвижимости. Советы специалиста - Елена Зубова

В большинстве стран (но не в России) страхование строительно-монтажных рисков (по сути, профессиональной ответственности строителей) обязательно. По некоторым данным, в Петербурге застраховано не более 10 % строящихся объектов. Причем многие – по настоянию городской администрации, поскольку строительство ведется в опасной близости от соседних домов. К сожалению, правительство настаивает на сумме страхового покрытия всего в 1 млн рублей. При стоимости зданий в историческом центре в несколько миллионов долларов эти деньги не покроют ущерба, который может быть нанесен им в ходе уплотнительной застройки.

Ожидается, что после отмены лицензирования в строительстве Госдума сделает этот вид страхования обязательным.

Любой строящийся дом – объект повышенной опасности, с огромным количеством рисков. Причем как для участников строительства (дольщиков, подрядчиков, застройщиков), так и для людей, которые живут в соседних домах. Страховщики могут застраховать все возможные риски. К первой группе относятся серьезные риски, связанные со стихийными бедствиями, пожарами (поджогами), взрывами. Вторая группа – ошибки проектировщиков, нарушение технологий, то есть строительные ошибки. Третья группа – гражданская ответственность перед третьими лицами. Кроме того, у застройщика есть обязательства перед дольщиками в плане гарантий качества строительства, прописанные, между прочим, законодательно. Также строительная компания может застраховать свою технику и жизнь и здоровье рабочих на стройке.

Страховые тарифы зависят от того, где объект возводится, от его сложности, применяемых технологий, квалификации проектировщиков и подрядчиков. В среднем комплексная страховка на объекте составляет 0,4–1 % от его стоимости.

Хотя Налоговой кодекс России разрешает включать затраты на страхование строительно-монтажных работ в себестоимость продукции и услуг, строительные компании редко обращаются к страховщикам, уповая на статистику. По статистике, форс-мажорные ситуации возникают только на 1 % строительных площадок. Кроме того, строители создают локальные резервные фонды, куда откладывают долю малую «на черный день».

При таком небольшом количестве желающих застраховать свою ответственность перед третьими лицами, а объект от повреждений страховщики иногда вынуждены отказывать застройщикам, которые пытаются сэкономить на экспертизе соседних домов (чье техническое состояние они, по распоряжению администрации, должны регулярно отслеживать). Страховщики в таких случаях просто не могут просчитать риски.

Выгодоприобретатель. Физическое или юридическое лицо, назначенное страхователем для получения страховых выплат по договору. Указывается в страховом полисе.

Гражданская ответственность. Ответственность перед третьими лицами за возможный вред или ущерб их здоровью, жизни и имуществу, если страхователь использует объект страхования не по назначению. Гражданская ответственность может наступить также в случае совершения неумышленного правонарушения или нарушения договора.

Лимит ответственности. Страховая сумма, указанная в договоре страхования (полисе), в пределах которой страховщик несет ответственность перед страхователем или третьими лицами; также – максимально возможная сумма страхового возмещения.

Регресс. Право страховщика предъявить претензии виновному в наступлении страхового случая, чтобы за его счет возместить средства, потраченные на выплату страхового возмещения.

Страхование. Система экономических отношений по защите имущественных интересов страхователя или иных лиц при наступлении определенных событий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых страховщиком из уплачиваемых страховых премий (взносов).

Страховая выплата. Сумма, выплачиваемая для возмещения убытков при наступлении страхового случая.

Страховая премия (взнос). Плата за страхование.

Страховое покрытие. Перечень рисков, от которых защищает договор страхования.

Страхователь. Сторона в договоре, страхующая свой имущественный интерес или интерес третьей стороны. Он обязан уплатить страховой взнос страховщику, который взял на себя обязательства при наступлении страхового случая возместить страхователю убыток.

Страховщик. Организация (юридическое лицо), производящая страхование и принимающая на себя обязательство: за определенное вознаграждение возместить страхователю или другому лицу, в пользу которого заключен договор, убытки, которые возникли при наступлении страхового случая.

Страховая сумма. Объявленная страхователем при заключении договора денежная сумма, в которую он оценивает свой интерес. Страховая сумма не должна превышать стоимости объекта страхования.

Страховой случай. Событие, при наступлении которого в силу закона или договора страхования страховщик обязан выплатить страховое возмещение.

Титульное страхование. Страхование права собственности на объект.

Франшиза. Определенная часть убытков страхователя, не подлежащая возмещению страховщиком в соответствии с договором страхования. Франшиза может устанавливаться в виде определенного процента от страховой суммы или в определенной сумме.

Основная функция, которую выполняют агентства недвижимости, – проведение сделок купли-продажи на городском и загородном рынке недвижимости. Однако спектр услуг, которые оказывают риэлторы, намного шире.

Мы уже упоминали о различных видах сделок и о такой функции агентства, как сопровождение сделки – это целый перечень сопутствующих услуг в процессе сделки.

Юридический отдел в агентстве – сегодня позиция обязательная. Как правило, в фирмах работают специалисты в области жилищного права и права в сфере недвижимости. Агентство может предоставить клиенту личного юриста для юридического сопровождения сделки, который будет его консультировать постоянно и анализировать все документы, которые предстоит подписать.

Обеспечение нотариата также входит в перечень юридических услуг агентства.

Все больший интерес клиенты проявляют к ипотечному кредитованию, часть сделок в агентствах недвижимости происходит за счет кредитных средств. Чтобы ориентироваться в море банковских программ и выбрать оптимальный для клиента вариант, агентства организуют специальные ипотечные отделы внутри компаний или дочерние структуры, которые специализируются на ипотечном брокеридже.

До сих пор в городе много муниципальных квартир, а чтобы квартира попала в рыночный оборот, она должна быть в частной собственности. Риэлторские фирмы помогают приватизировать жилье, причем приватизация может быть лишь первой ступенью в дальнейшей сделке.

Есть в агентствах также услуга по переводу квартиры в нежилой фонд. Как правило, это касается первых этажей жилых домов, расположенных в местах, где ежедневно бывает много людей. Перевод в нежилой фонд регулируется местным законодательством и требует много времени и сил на хождение по инстанциям и получение согласований (особенно если у будущего нежилого помещения появится отдельный вход). Риэлторы берут на себя эти заботы, а также последующую продажу или сдачу в аренду уже нежилого помещения.