Инвестиции в недвижимость - Роберт Кийосаки

Но, пожалуй, самое главное после того, как кредит утвержден и получен, своевременно платить по нему. Ничто не укрепит вашего статуса заемщика лучше, чем четкое исполнение условий кредитного договора. Впоследствии в случае необходимости это позволит вам получить дополнительное финансирование. Мне вспоминается заявление Ли Якокки в бытность председателем правления корпорации «Chrysler»: «У нас старомодное отношение к получаемым кредитам, так как мы их всегда возвращаем».

Сбор средств среди частных инвесторов – это особая тема. Прежде всего необходимо учитывать, что в этой области деятельности действуют строгие государственные правила. Не приступайте к сбору средств, не проконсультировавшись предварительно с хорошим юристом, чтобы убедиться, что вы соблюли все требования. Штрафы за нарушения различных норм и предписаний могут оказаться очень высокими.

Если банки первым делом смотрят на стоимость залоговой недвижимости, денежные потоки и платежеспособность заемщика, то венчурные капиталисты, выразившие желание инвестировать деньги в ваш проект, дополнительно оценивают ваш опыт в реализации подобных проектов и основательность бизнес-плана. Сбор средств на покупку недвижимости сочетает в себе элементы займа и инвестиций. Если кто-то подходит ко мне с предложением поучаствовать в его проекте, то прежде всего мне хочется взглянуть на информацию, которая содержится в приведенной выше кредитной заявке. Дополнительно мне требуются следующие сведения:

• Что вносят в проект другие участники? Инвестиции в недвижимость состоят из двух основных компонентов – финансового и управленческого. Кто вносит деньги и в каких суммах? Кто будет заниматься менеджментом проекта? Одни инвестиции требуют больше денег, чем управленческой деятельности, а другие наоборот. Наши компании, в принципе, могут взять на себя и ту и другую часть работы. Иногда мы предпочитаем комбинацию обоих направлений деятельности. Если мы вносим венчурный капитал, то просим потенциальных партнеров ответить на следующие вопросы:

• – О какой сумме идет речь?

• – На какой срок?

• – Будут ли складываться наши доходы из погашения основного долга и процентов по нему или они будут включать в себя часть удорожания недвижимости и денежного потока от ее эксплуатации?

• Какие управленческие знания и навыки необходимы, чтобы защитить капитал и получить прогнозируемую прибыль?

• Располагает ли кто-либо из участников команды такими умениями или придется привлекать специалистов со стороны?

• Сколько времени и труда с нашей стороны потребует реализация проекта?

• Как будет компенсироваться потраченное время? Получат ли участники проекта вознаграждение в денежной форме или в виде доли приобретенной собственности?

• Каковы приоритеты и порядок расходования собранных средств? Как правило, устанавливается следующая очередность:

1) оплата всех счетов, процентов по кредиту и работы сотрудников,

2) расходы по приобретению недвижимости,

3) погашение основного долга,

4) возврат вложенного венчурного капитала или денег инвесторов,

5) распределение прибыли между партнерами в заранее оговоренных долях.

Выступая время от времени в роли спонсоров, мы иногда соглашаемся на то, что в первую очередь выплачиваются доходы тем финансовым партнерам, которые не сумели достичь запланированной рентабельности вложений, а оставшиеся доходы распределяются между остальными участниками.

Я достаточно много знаю о законах, касающихся материальных активов и ценных бумаг, чтобы утверждать, что они очень сложны, многообразны и, как правило, безжалостны. Поскольку я не уполномочен и не готов консультировать читателей по юридическим вопросам, могу дать только единственный совет: прежде чем предложить кому-нибудь поучаствовать в вашем проекте с недвижимостью, обзаведитесь компетентным юристом. Нельзя недооценивать серьезности последствий даже неумышленного нарушения законодательства. Регулятором на рынке активов на федеральном уровне является Комиссия по ценным бумагам и биржевой деятельности. Кроме того, в каждом штате существуют свои собственные, порой очень своеобразные нормы и правила. Вы должны строго соблюдать их, если ваш проект предусматривает переход права собственности на материальные активы.

Очень важно понимать, какое значение для владельцев недвижимости и их деятельности имеет правовая форма собственности. Будет ли это корпорация, генеральное партнерство, коммандитное товарищество или товарищество с ограниченной ответственностью? Выбор структуры более важен, чем может показаться на первый взгляд, особенно если принимать во внимание налоговый статус каждого участника. Опять-таки, в данном случае необходимо получить компетентную юридическую консультацию. Глава, написанная Гарреттом Саттоном, послужит вам бесценным источником информации.

Если бы в десятилетнем возрасте я был умнее, то, возможно, сумел бы убедить какого-нибудь игрока дать мне поиграть его шариками с условием, что впоследствии поделюсь с ним своим выигрышем. Может быть, в конечном итоге у меня оказалось бы меньше шариков, а может быть, и больше. Мои сокровища, вполне очевидно, сократились бы из-за того, что пришлось бы делиться ими. С другой стороны, я мог выиграть и больше за счет того, что раньше вступил бы в игру. Вам тоже придется принимать аналогичные решения, размышляя, как собрать необходимый капитал.

Независимо от того, каким образом вы собираетесь финансировать свои инвестиции – за счет накоплений, займов или сбора средств среди инвесторов, – необходимо рассматривать деньги под определенным углом зрения. Если вы используете собственный капитал, то совершенно очевидно, что от вас потребуются месяцы или даже годы работы, жертв и дисциплины. До того момента, как у вас появится капитал, вы не выберетесь из круга крысиных бегов. Работая по найму, мы обмениваем свое время на деньги. Наше время превращается в чужой капитал до тех пор, пока мы находимся в квадранте Р.

Возьмите на заметку

Большинство согласится со мной, что человеческая жизнь священна и бесценна. Поскольку мы обмениваем наше время – то есть нашу жизнь – на капитал, то можно сделать вывод, что капитал равен жизни. В таком случае капитал, как и жизнь, тоже можно считать священным и бесценным понятием, а значит, и относиться к нему надо соответственно.

Насколько иначе выглядела бы история бизнеса, если бы люди рассматривали чужие деньги как священный дар, равноценный жизни. Если инвестор работал всю жизнь, чтобы скопить капитал, а потом вложил его в предприятие, которое плохо управляется или нарушает закон, то капитал теряется, а вместе с ним и значительная часть жизни инвестора. Пожилым людям этих потерянных дней, недель и лет уже не вернуть. Одно дело – рисковать своими собственными шариками, временем и капиталом, и совсем другое – брать на себя моральную ответственность за сохранность и приумножение чужих денег. Я призываю вас подходить к использованию чужих денег со всей серьезностью. Вряд ли что-то другое сможет в такой же мере способствовать вашему успеху. Если вы ведете себя порядочно не только на словах, но и на деле, сохраняете и эффективно используете доверенные вам деньги, то придет время, когда капитала у вас будет больше, чем вы сможете его переварить. Как уже говорилось, деньги начнут охотиться за вами. Другими словами, чем больше вы уважаете капитал, тем сильнее привлекаете его к себе.