Множественные источники дохода - Роберт Г. Аллен

Можно посмотреть на дело еще с одной стороны. Вы делаете 100 телефонных звонков, чтобы наткнуться на сделку, которая принесет вам прибыль в размере 20 тысяч долларов. Сколько денег вы готовились заработать всякий раз, когда снимали трубку и набирали номер? Все 200 долларов! У вас, быть может, страх перед телефоном, но, если бы я давал 200 долларов за каждый звонок, не помогло бы вам это преодолеть свой страх? Давай я вам две сотенные бумажки за каждый телефонный звонок от восхода до заката, сколько времени оставили бы вы себе на обед?

Разумеется, звонки, о которых я веду здесь речь, подразумевают доскональный анализ потенциальной сделки с недвижимостью. И вы не сможете забрать ваши 200 долларов за звонок до тех пор, пока не найдете, не профинансируете и не возделаете каждую из сделок. Но, по крайней мере, таким путем вы в состоянии подогревать в себе энтузиазм.

Обратимся же к нашей денежной машине и начнем обработку перечисленных выше девяти источников информации о подходящих продавцах.

Источник 1. Газеты

Принимаясь за чтение раздела о предлагаемых сделках с недвижимостью, вы в первую очередь обращаете внимание на следующие три подраздела: 1) частные дома и/или дома в совладении на продажу; 2) дома в аренду, лизинг или опцион; 3) инвестиционная недвижимость на продажу.

Просматривая объявления, не обращайте внимания на описание объекта собственности. Вас прежде всего интересуют возможные намеки на то, что продавец окажется нужного вам типа. Вот примеры слов/фраз, которые могут вас заинтересовать:

«Владелец переезжает».

«Малый аванс».

«Без аванса».

«Владелец согласен на рассрочку».

«Владелец за границей».

«Торг/обмен выкупленной собственностью уместен».

«Передача кредитных выплат».

«Арендный опцион».

«Аренда к владению».

«Отчаянное положение».

«Продажа без посредников».

«Продать обязательно – предлагайте свои условия».

Вы звоните по объявлениям и заполняете, по ходу общения с продавцом, свою рейтинговую анкету BargainFin-der, отбирая варианты, имеющие рейтинг 12 и выше. Нужен-то всего один.

Источник 2. Риелторы

Большинство лицензированных агентов по продаже недвижимости пользуются доступом к Multiple Listing Service (ML• – Служба информации о недвижимости), которая предоставляет перечни всей недвижимости, предлагаемой для продажи в том или ином районе. Очевидно, что это хороший источник информации. Поиск в этом массиве данных может оказаться весьма благодарным делом. Сужайте поиск, используя критерий цены, обращая основное внимание на дома ниже средней стоимости – дома для практичных людей. Затем высматривайте возможные намеки, указывающие на уступчивость продавца. Вообще говоря, во всяком подобном перечне не редкость отдельная статья, озаглавленная «замечания», «комментарии» или «дополнительная информация». Пробежите прежде всего эти статьи в перечне, пытаясь найти предложения, в которых продавец пожелал отметить свое особое отношение к будущей сделке комментариями типа: «владелец согласен на рассрочку», «владелец переезжает», «цена пересмотрена для скорейшей продажи», «торг уместен», «согласен на обмен выкупленной собственности в счет оплаты наличными», «возможен арендный опцион».

Эти ключи дают вам понять, что продавец не прочь торговаться; его, возможно, не интересует традиционная сделка с крупной оплатой наличными и новым кредитом. Помимо прочего, данные ключи могут навести вас на творческого агента по продаже недвижимости.

Найти творчески мыслящего агента почти то же, что найти уступчивого продавца. Большинство агентов не любят то, что я называю творческим финансированием, – особенно сделки без наличной оплаты, – поскольку ошибочно полагают, что «без наличных» означает «без комиссионных». Без наличной оплаты не означает, что наличные не будут фигурировать в сделке. Честно говоря, может потребоваться много наличных. Это просто не ваши наличные.

Имея возможность сотрудничать с творчески мыслящим агентом по продаже недвижимости, вы упростите себе задачу, поскольку такой агент будет знать, что вам нужно; он будет целиком на вашей стороне, в отличие от других, которые, как кажется порой, создают препятствия на каждом шагу. Лично я нахожу, что негативное отношение к творческому финансированию главным образом вопрос невежества, нежели позиции. Те, кто демонстрирует неприятие, попросту не знают, как это делается, и посему заявляют, что это невозможно. Поэтому, если планируете привлечь в союзники агента по продаже недвижимости, пытайтесь найти такого, который верит в творческий подход во всем, и избегайте тех, которые будут мешать осуществлению ваших планов по поиску подходящих продавцов.

Как находить творческих агентов по продаже недвижимости? Обращайте внимание на объявления, помещаемые агентами. Если в объявлениях содержатся «мотивацион-ные» ключи, то есть вероятность, что соответствующие агенты разбираются в творческом подходе к торговле недвижимостью, о котором идет здесь речь. Выясняйте, кто конкретно поместил заинтересовавшее вас объявление. Позвонив в агентство, спросите у секретаря, кто у них из числа агентов работает с подлинным «огоньком». Нужен-то всего один.

Источник 3. Собственный круг знакомых

Как только вы приступили к поиску выгодной сделки, необходимо дать знать кому только возможно, что «вышли на охоту». Поговорите с друзьями, сотрудниками, домочадцами, случайными знакомыми – любой может оказаться решающим источником информации.

Источник 4. Рекогносцировка на местности

Выберите район, в котором вы хотели бы приобрести свою очередную недвижимость. Начните методично объезжать его на машине каждую неделю. Останавливайтесь возле каждого знака «For sale» (продается) и спрашивайте у хозяев, какова их цена и каким способом они желают ее получить. По возможности постарайтесь испытать их на уступчивость. Если они склонны рассмотреть варианты, можете даже попробовать задать им вопросы из анкеты Ваг-gainFinder. Скорее всего, вы не добьетесь значительных уступок таким образом, однако это хорошая практика. Не робейте задавать вопросы. Если хозяева не торопятся продавать, они «отошьют» вас. Это ничего. Спросите, не знают ли они кого-нибудь поблизости, кто действительно спешит сбыть свою недвижимость.

Источник 5. Банки и кредитно-финансовые организации

Когда банк, выдавая кредит, использует недвижимость в качестве дополнительного обеспечения, он надеется, что кредит будет возвращен. Однако время от времени с возвратом кредитов возникают проблемы, банк вынужден отказывать должнику в выкупе залога и оказывается владельцем ненужной ему недвижимой собственности, от которой он поскорее желал бы избавиться. Здесь бы вам и подвернуться. Обзвоните крупнейшие банки в своем районе, попросите соединить вас с лицом, отвечающим за отказы в выкупе, отторжение собственности должников или недвижимость в собственности банка. Это прекрасный источник потенциально выгодных сделок с недвижимостью.