Инвестиции в недвижимость - Роберт Кийосаки

Возьмите на заметку

Анализируя место расположения, никогда не надейтесь на сообразительность и целеустремленность клиентов. Им до вас нет никакого дела.

Мой опыт строительства, владения и управления ночным клубом тоже нельзя назвать удачным. Так, близкий друг Роберт Мардиан-младший настойчиво отговаривал меня от строительства клуба на Большом острове Гавайев. Он уже давно работал в клубном бизнесе и хорошо в нем разбирался. К сожалению, я не прислушался к совету и переоборудовал неиспользуемое здание в принадлежавшем мне крупном складском комплексе в ночной клуб, вложив в проект большие деньги. Арендатор, который должен был управлять клубом, в последний момент отказался, и я решил взять эту функцию на себя, хотя следовало расценить такой поступок как тревожный сигнал. Клуб открылся с большой помпой, но, к сожалению, вскоре я должен был констатировать: «собакам» клуб нравился, но они не приходили, потому что не могли найти его.

Возьмите на заметку

Работа с недвижимостью преподала мне ценный и дорогостоящий урок: свиное ухо невозможно превратить в атласный кошелек.

Я совершил две серьезные ошибки. Во-первых, не внял здравому совету знающего человека, который предупреждал меня, что клуб неудачно расположен. Во-вторых, мне следовало бы знать, что неудачное местоположение не исправить никакими деньгами. Здание вплотную примыкало к комплексу промышленных складов, находящемуся в стороне от больших дорог. Даже люди, хотевшие посетить клуб, не могли его найти. Я в ту пору еще шутил, что отыскать его нетрудно: надо просто ехать до тех пор, пока не услышишь стрельбу (по ночам в этом районе было неспокойно). В конечном итоге во мне проснулась такая же нелюбовь к ночным клубам, как и к кладбищам.

Думаю, общая мысль уже ясна: если место для недвижимости выбрано неудачно, то ситуацию уже не исправишь. Нам пришлось вновь переоборудовать ночной клуб в обычное складское помещение. Весь комплекс приобрел в результате завершенный вид. Это был ценный и дорогостоящий урок: свиное ухо невозможно превратить в атласный кошелек.

Главное – построить, а клиенты придут (или не придут)

• Расположение, расположение и еще раз расположение – эта истина трижды верна.

• Считайте потенциальных клиентов по головам, обеспечивайте видимость заведения, легкий доступ к нему и обращайте внимание на конкурентов.

• Если недвижимость свободно предлагается к продаже, с ней, по видимости, что-то не в порядке.

• Подходите творчески к вопросу о выборе места для недвижимости.

• Если вы работаете в сфере оказания услуг, то они должны быть доступны в прямом смысле слова.

• Думайте сами и прислушивайтесь к мнению знающих людей.

• Не пытайтесь превратить свиное ухо в атласный кошелек.

Анализируя любую сделку, задайте вопрос: «Смогу ли я эффективно управлять этой недвижимостью?» Если она расположена более чем в одном дне пути от вашего дома, то следует всерьез задуматься о том, в состоянии ли вы лично контролировать ее. Такие проблемы не решаются сидя за компьютером. Если вам принадлежит преимущественная доля, то придется бывать на месте хотя бы раз в неделю или иметь хорошего, способного и надежного партнера или менеджера.

Все это подводит к очередному очень важному аспекту: анализируя сделку, вы должны ясно осознавать возможности по управлению ею. А ключом к эффективному управлению служит, как правило, личное участие. Конечно, хорошие партнеры могут решить многие вопросы, но если вы рискуете собственными деньгами, то без личного участия тоже не обойтись. Таким образом, вопрос сводится к тому, в состоянии ли вы посвятить сделке достаточное количество времени, чтобы обеспечить ей успех.

Возьмите на заметку

Анализируя сделку, вы должны ясно осознавать возможности по управлению ею. А ключом к эффективному управлению служит, как правило, личное участие.

Я пришел к выводу, что если недвижимость расположена слишком далеко от места моего постоянного пребывания или к ней неудобно добираться, то я не могу в достаточной степени контролировать ее. А любое начинание, пущенное на самотек, неизбежно ведет к возникновению серьезных проблем. Если на дорогу уходит несколько часов, проведенных в самолете, то на объекте вы меня увидите не часто. И это значит, что я должен быть готов к неприятностям.

Однажды я слишком легкомысленно отнесся к своим способностям контролировать недвижимость и согласился стать соучредителем компании, которая решила создать сеть закусочных в метрополитенах городов Советского Союза. Но прежде чем мы успели построить первое заведение, СССР развалился, и нам пришлось довольствоваться только Россией. Скажу откровенно: если вы ищете неприятностей, то для этого не надо лететь на другой конец света. Их обычно в избытке можно найти и у себя дома.

Каким образом я ввязался в историю с советским метро? Меня уговорили, поманив необъятным потенциалом огромной страны, но я совершенно упустил из виду, что речь идет о России, которая находится в 20 тысячах километров от моего дома. Анализируя сделку, я должен был бы учесть, что в начале 1990‑х годов в стране расцветала «прихватизация».

Тревожным сигналом должно было стать и то обстоятельство, что у меня не будет возможности лично контролировать эти закусочные. Однако мы с партнерами все же построили первую в России закусочную на одной из станций метро на Невском проспекте в Санкт-Петербурге. Потребовалось немало находчивости и выдумки, чтобы разместить ее в здании, которому насчитывалось двести лет.

Закусочная имела оглушительный успех. Он не в последнюю очередь объяснялся тем, что для руководства работами я послал в Россию Стива Брауна, одного из самых лучших моих гавайских партнеров. Разумеется, Стив тоже увлекся перспективой получить долю от ста или даже больше закусочных, которые мы собирались организовать по всей России, поэтому я не могу полностью брать на себя вину за то, что подпортил ему жизнь. С первых же дней мы буквально мешками считали выручку и в рублях, и в твердой валюте. Под руководством Стива и при некоторой помощи с моей стороны и еще трех американских соучредителей нам удалось создать самую прибыльную в мире закусочную на станции метро. Так продолжалось около трех месяцев.

Спустя несколько недель, устав от тяжелой работы и успеха, Стив решил немного отдохнуть и развеяться. Уезжая из России, он оставил вместо себя исполняющего обязанности, что требовалось по российским законам. Несогласованность в датах отъезда и приезда привела к тому, что срок полномочий исполнительного директора закончился буквально за один день до возвращения Стива. Наш российский партнер в Санкт-Петербурге, которого мы привлекли к делу в связи с тем, что он якобы имел хорошие позиции в сфере недвижимости и полезные контакты в политических кругах, воспользовался этим днем и вступил в игру. Когда мы напряженно работали, он сидел в сторонке, не предпринимая никаких действий по управлению, и только выражал неудовлетворение, что мы всю выручку использовали на оплату текущих расходов, не распределяя ее между партнерами. Мы еще не знали, что он входит в преступную группировку.