Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства - Алексей Кузнецов

Таким образом, момент перехода компетенции по отдельным требованиям от суда общей юрисдикции к арбитражному суду при банкротстве застройщика определен следующим образом: иски, поданные до момента введения процедуры, подлежат рассмотрению судами общей юрисдикции и не передаются в арбитраж, а иски, поданные после введения процедуры банкротства застройщика, подлежат рассмотрению в деле о банкротстве[12].

В гл. 1 книги было сказано о том, что отдельные правила ведения дел о банкротстве застройщика появились в российском законодательстве сравнительно недавно. Параграф 7 гл. IX Закона о банкротстве содержит специальные нормы права, которые учитывают специфику данного типа отношений, помогают дольщикам наиболее эффективно и справедливо отстаивать свои права. Разумеется, дольщик как потерпевшая сторона ввиду банкротства застройщика как никто другой заинтересован в применении именно этих специальных норм, а не общих правил о банкротстве. По общему правилу в юриспруденции специальные нормы обладают приоритетом перед общими. Логичен вопрос: в чем же тогда могут возникнуть проблемы и сложности при очевидности необходимости применения правил о банкротстве застройщика?

Суть проблемы кроется в том, что должник либо кредитор, подавая заявление в суд о признании банкротом, может не указать, что должник является особым субъектом права – застройщиком.

В п. 3 ст. 201.1 Закона о банкротстве отмечено: сведения о том, что должник является застройщиком, подлежат указанию должником либо, если об этом известно конкурсному кредитору или уполномоченному органу, также ими в заявлении о признании должника банкротом. В этом случае арбитражный суд указывает на применение при банкротстве должника правил соответствующего параграфа в определении о принятии заявления о признании должника банкротом. В противном случае суд имеет все основания применить общие правила о банкротстве.

В целях применения специальных правил суду необходимо узнать о том, что дело о банкротстве возбуждено в отношении застройщика. При поступлении в суд соответствующих подтвержденных сведений дело будет рассматриваться с применением правил о банкротстве застройщика либо по решению самого суда, либо по ходатайству лица, участвующего в деле.

Исходя из вышесказанного обращаем внимание на то, что дольщики, будучи заинтересованными в максимально полной защите своих прав, фактически должны проследить за тем, чтобы в арбитражном суде при рассмотрении дела применялись именно нормы о банкротстве застройщика. Для этого необходимо:

а) путем ознакомления с судебными актами по соответствующему делу в картотеке арбитражных дел проследить, уведомил ли должник суд о том, что он является застройщиком, и разрешил ли суд вопрос по этому факту;

б) в случае отсутствия такого уведомления обратиться с заявлением в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства, с требованием о вступлении в дело в качестве участвующего лица в порядке ст. 201.2 Закона о банкротстве;

в) предоставить в суд информацию, подтверждающую наличие правоотношений, возникших из долевого строительства, изложив ее в своем заявлении о включении в реестр требований кредиторов, и подать соответствующее ходатайство.

Законом установлено, что применение правил о банкротстве застройщиков осуществляется публично. Это значит, что информация о принятии судом решения о применении данных норм включается в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве[13] и публикуется в официальном издании, которым на сегодняшний день является газета «Коммерсантъ»[14]. Такого рода публикацию обязан осуществить арбитражный управляющий. Информация публикуется не бесплатно, оплата производится за счет средств должника. В случае если должник не имеет возможности нести расходы, то оплата может быть произведена за счет средств кредитора, обратившегося с заявлением о возбуждении в отношении должника производства по делу о банкротстве. В то же время закон предусматривает возможность собранию кредиторов самостоятельно выбрать лицо, которое будет спонсировать данное мероприятие.

Правовой институт, названный обеспечительными мерами, говорит сам за себя – это меры, которые призваны обеспечивать требования кредиторов, т. е. сохранять status quo в отношении спорного имущества до разрешения спора. Общие правила рассмотрения дел в арбитражном суде устанавливают перечень обеспечительных мер. Однако с учетом специфики дел о банкротстве застройщиков в ст. 201.3 Закона о банкротстве закрепляются дополнительные виды, среди которых:

– запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика;

– запрет на государственную регистрацию такого договора аренды;

– запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.

Суд устанавливает указанные обеспечительные меры по ходатайству заинтересованного лица при представлении доказательств наличия объекта строительства на земельном участке либо начала строительства данного объекта. В случае если застройщик еще не успел приступить к строительству объекта, то применение данных обеспечительных мер исключено. Указанные меры действуют до даты завершения конкурсного производства в отношении должника, если иное не предусмотрено Законом о банкротстве.

Полагаем, что введение обеспечительных мер в отношении застройщика крайне необходимо в целях пресечения недобросовестных действий с земельным участком, на котором находится либо должен быть построен дом. В связи с этим рекомендуем перед подачей требования в суд выяснить, принимались ли обеспечительные меры, а в случае отсутствия таких мер ходатайствовать об их принятии.

Очевидно, что всех граждан, вложивших свои деньги в строительство дома и оставшихся без квартир, но с массой непонятных документов и проблем, волнует один вопрос: могут ли они вернуть хоть что-то в результате участия в деле о банкротстве застройщика?

Берем на себя смелость заявить, что да! Однако для этого, как и в любом серьезном деле, необходимо компетентное участие во всех процессах самого дольщика либо поручение такого сложного дела юристу – эксперту в области банкротства застройщика.

Понимая всю сложность и трагичность ситуации для обычного честного российского гражданина, желавшего лишь получить собственную квартиру, а вместо этого попавшего в сложнейшую юридическую передрягу, законодатель предоставил ему выбор, в каком виде восстановить нарушенные права: добиваться получения квартиры либо вернуть назад вложенные деньги.