Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций - НаньНань Чжан

За итогом сводного сметного расчета указываются возвратные суммы (обычно в размере 15 % от стоимости временных зданий и сооружений (гл. 8)), но в настоящее время это не считается обязательным, требуется соответствующее обоснование.

При строительстве жилого комплекса за счет средств нескольких инвесторов (застройщиков) общие затраты рекомендуется [29] распределять:

• внутриквартальные сети водоснабжения, водоотведения, тепло-, энергоснабжения и др. – пропорционально потребности объектов в воде, газе, тепло– и электроэнергии, водоотведении и др.;

• подготовка территории, благоустройство и озеленение – пропорционально площади, приходящейся на каждого застройщика;

• другие затраты на строительство (гл. 8–12) – пропорционально сметной стоимости строительства объектов. В монографии предлагается внести дополнение в раздел «Средства, предусматриваемые за итогом сводного сметного расчета». Предусмотреть распределение сметной стоимости комплексной жилой застройки (в тыс. руб., в %):

• по отраслям непроизводственного строительства: жилищное строительство (жилые дома и объекты подсобного назначения), образование, здравоохранение, культура и др.;

• по источникам финансирования: частные инвестиции, бюджетные средства. Пример сводного сметного расчета комплексной застройки жилого квартала приводится в главе 7.

В процессе разработки и реализации инвестиционно-строительного проекта стоимость строительства определяется неоднократно с последовательным уточнением на этапах: предпроектной подготовки, проектирования, осуществления строительства, сдачи объекта в эксплуатацию. Содержание предпроектной подготовки было четко определено и структурировано в 90-е гг. прошлого века [23].

Разработаны модель определения сметной стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки (рис. 3.4).

Рис. 3.4. Модель определения стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки

Предпроектная подготовка включает разработку двух документов: «Формирование инвестиционного замысла (целей инвестирования)» и «Обоснование инвестиций в строительство предприятия, здания, сооружения».

На предпроектной стадии стоимость строительства определяется по аналогам и укрупненным показателям, а также прогнозным экспертным оценкам.

Проектная документация разрабатывается в соответствии с требованиями, установленными Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 [12].

Сметная стоимость определяется в разделе 11 «Смета на строительство объектов капитального строительства». Раздел содержит текстовую часть в составе пояснительной записки к сметной документации и сметную документацию.

Пояснительная записка к сметной документации должна содержать следующую информацию:

а) сведения о месте расположения объекта капитального строительства;

б) перечень сборников и каталогов сметных нормативов, принятых для составления сметной документации на строительство;

в) наименование подрядной организации (при наличии);

г) обоснование особенностей определения сметной стоимости строительных работ для объекта капитального строительства;

д) другие сведения о порядке определения сметной стоимости строительства.

Сметная документация должна содержать сводный сметный расчет стоимости строительства, объектные и локальные сметные расчеты (сметы), сметные расчеты на отдельные виды затрат; составляется и утверждается на стадии проекта.

В целях реализации в строительстве архитектурных, технических и технологических решений, содержащихся в проектной документации на объект капитального строительства, разрабатывается рабочая документация, состоящая из документов в текстовой форме, рабочих чертежей, спецификаций оборудования и изделий. Как следует из приведенного перечня, смета на этой стадии не составляется.

В процессе строительства могут вноситься уточнения и изменения (в пределах утвержденной сметной стоимости; окончательно стоимость строительства объекта определяется при вводе объекта в эксплуатацию).

При определении сметной стоимости на основе показателей по объектам-аналогам необходимо сформировать соответствующий банк данных. С этой целью наиболее целесообразно использовать соответствующие объектные сметы (сметные расчеты). В объектной смете (Ф. 3) специально предусмотрена гр. 11 «Показатель единичной стоимости, руб.». В заголовке формы кроме показателей стоимости приводится расчетный измеритель единичной стоимости, для жилого дома обычно м2 общей площади квартир, может быть м3 строительного объема здания; указывается количество расчетных единиц.

Для объектов социальной инфраструктуры в качестве расчетного измерителя дополнительно используется показатель вместимости: на одного ученика в школах; на одно место в дошкольных образовательных учреждениях; на одно посещение в смену в поликлиниках; на одну койку в больницах и т. д.

При расчете стоимостных показателей следует учитывать их изменение во времени в связи с постоянным процессом инфляции. Поэтому банк данных целесообразно формировать в базисных ценах на 01.01.2000 г., применяя соответствующие индексы.

В монографии предлагается определять укрупненные нормативы сметной стоимости отдельно для строительно-монтажных работ и оборудования, так как темпы роста сметной стоимости строительно-монтажных работ примерно в два раза превышают рост стоимости оборудования.

, (3.10)

где Ссмр – сметная стоимость строительно-монтажных работ по проекту-аналогу в ценах на момент составления сметы, тыс. руб.; Собор – сметная стоимость оборудования по проекту-аналогу в ценах на момент составления сметы, тыс. руб.; Jсмртек и Jобортек– текущие индексы соответственно по строительно-монтажным работам и оборудованию; N – количество расчетных единицу, принятых в рассматриваемом проекте-аналоге.

Чтобы укрупненный показатель отражал полную стоимость строительства объекта-аналога, в его величине необходимо учесть:

• при определении стоимости строительно-монтажных работ – так называемые лимитированные затраты (временные здания и сооружения, зимние удорожания, резерв на непредвиденные работы и затраты (2 %); прочие работы и затраты по гл. 9 (страхование объекта – 1–3 %, охрана объекта – 1,3 %, затраты на ввод объекта в эксплуатацию – до 2 %; содержание заказчика – в среднем 1,1 %. В расчете можно принять размер прочих работ и затрат в среднем – 8 %;