Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций - НаньНань Чжан

• при определении стоимости оборудования – транспортные расходы принимать в размере 3–6 %, заготовительно-складские расходы – 1,2 % [29].

Банки данных формируются в каждой проектной, проектно-строительной организации для собственного пользования. Активно участвуют в этой работе и консалтинговые организации, действующие в сфере ценообразования в строительстве.

Как отмечалось выше, стоимость строительства требуется определять на ранних стадиях проектирования: в процесс формирования инвестиционного замысла; обоснования эффективности инвестиций; на первой стадии проекта; при подготовке конкурсной документации заказчика и заявок участниками конкурсов и аукционов.

Для предварительных расчетов стоимости строительства необходима система укрупненных сметных нормативов. Опыт применения их в строительстве имеет давнюю историю.

В 30-е гг. прошлого столетия, когда нормирование в строительстве разделилось на производственное и сметное, был составлен Сметный справочник (в 3-х томах), 1936 г.; а в 1937–1938 гг. разработаны Сборники укрупненных сметных норм (СУСН) и Сборники укрупненных показателей ресурсов (СУПР).

В 1950 г. был создан Госстрой СССР для руководства и осуществления единой технической политики в строительстве. Началась разработка Строительных норм и правил (СНиП), четвертая часть которых содержала сметные нормы и правила.

В 1955–1956 гг. впервые были разработаны Элементные сметные нормы на строительные работы (ЭСН), которые содержали показатели расхода производственных ресурсов: затрат труда рабочих, человеко-дни; потребности в основных строительных машинах и механизмах, маш. – смены; расхода основных строительных материалов, натуральные показатели, на единицу измерения конструктивного элемента или вида работ.

На их основе были разработаны Единые районные единичные расценки (ЕРЕР-56) – прямые затраты на производство всех видов строительных работ, и смета стала составляться по рабочим чертежам. При ручном составлении смет это было очень трудоемко, хотя применялась методика значительно проще современной.

Поэтому уже с 1957–1958 гг. началась разработка укрупненных сметных норм (УСН) и укрупненных расценок (УР) на строительные работы.

С начала 1960-х гг. в Ленинграде (институтом Ленпроект) был предложен новый вид укрупненных сметных нормативов Прейскурантные цены на здания и сооружения (ПрЦ) для объектов жилищно-гражданского строительства, прежде всего жилых домов – на 1 м2 общей площади квартир по сериям типовых проектов зданий, а с 1970–1980 гг. – на блок-секции панельных зданий. Прейскуранты содержали показатели основной цены и поправок к ней, учитывающих затраты на различные варианты улучшений проектных решений.

Прейскурантные цены были разработаны и на другие объекты жилищно-гражданского строительства: школы, детские сады-ясли, поликлиники, торгово-бытовые комплексы и др.

Для составления смет к индивидуальным проектам жилых домов Ленпроектом были разработаны Укрупненные расценки (УР), издания 1972 г., 1987 г. (для нормативных баз соответственно 1969 и 1984 гг.).

В стране также развивалась система укрупненных сметных нормативов: укрупненные сметные нормы (УСН), прейскурантные цены на здания и сооружения (ПРЗС), укрупненные показатели стоимости строительства (УПСС) зданий и сооружений для определения потребности в капитальных вложениях.

Укрупненные сметные нормативы были включены в СНиП IV-84 Сметные нормы и правила:

• Глава 14. Укрупненные сметные нормы (УСН) на конструкции и виды работ и на здания и сооружения;

• Глава 15. Прейскуранты на здания и сооружения различного назначения (Пр ЗС).

В 1990-е гг. были предложены, разработаны и использовались укрупненные сметные нормативы в ценах 1991 г.:

• Показатели по видам работ (ПВР) – при составлении сметных расчетов;

• Укрупненные показатели базисной стоимости (УПБС) и Укрупненные показатели базисной стоимости по видам работ (УПБС ВР) – для оценки недвижимости и составления сметных расчетов.

В Санкт-Петербурге большого распространения не получили, поскольку сметно-нормативная база 1991 г. в городе не была введена.

С конца 1990-х гг. по инициативе Госстроя России началась подготовка к переходу на новую сметную нормативную базу 2001 г. (в ценах на 01.01.2000 г.). К ее разработке были привлечены все заинтересованные министерства и ведомства, специалисты проектных организаций, более 80 Региональных центров ценообразования в строительстве (РЦЦС). Самое активное участие в этой работе принял РЦЦС Санкт-Петербурга; новая сметно-нормативная база в нашем городе была введена с 01.01.2002 г. В то же время во многих регионах страны, в том числе в Ленинградской области, не смогли разработать территориальные единичные расценки до 2004–2005 гг. Это объяснялось несовершенством утвержденных Госстроем России некоторых методических документов, прежде всего по определению стоимости материалов МДС 81–2.99 (cм. табл. 3.1).

При отсутствии единичных расценок в этот период во многих регионах использовался ресурсный метод составления смет на основе ГЭСН-2001.

Вскоре после введения сметно-нормативной базы 2001 г. в Санкт-Петербурге РЦЦС были изданы разработанные ЛенНИИпроектом Территориальные укрупненные расценки на конструкции и виды работ жилищно-гражданского строительства (УР-2001 СПб, 2003). В 2004 г. к ним вышли дополнения и изменения.

Сборник содержит укрупненные расценки и укрупненные нормы расхода ресурсов: затрат труда рабочих, чел. – ч; потребность в машинах и механизмах, маш. – ч; расход материалов, натуральные показатели.

Укрупненные расценки разработаны на полный комплекс работ каждого вида. Например, УР на земляные работы разработаны на 100 м2 площади застройки здания; включают весь комплекс работ: планировку, срезку растительного грунта; механизированную разработку и ручную доработку грунта, обратную засыпку, ее уплотнение; перемещение грунта. Расценки дифференцированы по видам фундаментов: ленточных и свайных. Даны поправки на глубину разработки грунта (табл. 3.8).

Особенно укрупнены расценки на внутреннюю отделку зданий включают весь комплекс отделочных работ и даны на 100 м3 строительного объема здания. В УР-2001 широко представлены расценки на устройство различных вариантов полов, включающие также полный комплекс работ: основание, гидроизоляцию, покрытие.

Очень удобны для применения укрупненные расценки по видам сантехнических работ и электрослаботочных устройств. Объем сметных расчетов и их трудоемкость снижаются в десятки раз в сравнении с составлением смет по единичным расценкам ТЕР-2001.

Сегодня очень усложнен порядок составления локальных смет с применением ТЕР-2001. К расценкам применяют поправочные коэффициенты, предусмотренные в соответствующих сборниках ТЕР-2001, в Методических указаниях по применению ФЕР (ТЕР)-2001 для учета условий производства работ. Нормативы накладных расходов и сметной прибыли дифференцированы по сборникам расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы и соответственно тоже начисляются на каждую позицию сметы.