Деньги без дураков. Почему инвестировать сложнее, чем кажется, и как это делать правильно - Александр Силаев

Бывает и совсем просто, если эта адекватная плавающая величина — инфляция. В США такая бумага называется TIPS. По историческим меркам не так давно и в России появились подобные гособлигации. Вам компенсируют инфляцию (рассчитанную Росстатом) и накидывают 2,5 % сверху. Смущает лишь погашение в 2020-х годах, но сама бумага выглядит как разумная.

А бывает так, когда фиксированный процент лучше плавающего? Конечно. Например, при падении ставок. Это когда вы, наоборот, успели занять под 12 %, а ситуация потом вернулась к 6 %. А если вы заняли «под инфляцию», а она начала снижаться, вы какое-то время имеете нулевую доходность. Падает сама рыночная стоимость бумаг, и весь начисленный рост уходит на погашение просадки. У меня так было несколько месяцев, например. Но это не страшно. Давайте посмотрим, в какую сторону потенциал больше: роста ставок или падения, роста инфляции или наоборот? Пусть ставка рефинансирования и инфляция, положим, равны примерно 7–8 %. Могут и упасть до 5 %. А могут вырасти до 50 %. В нормальных условиях плавающий купон не дает преимуществ, но при подлете черного лебедя страховка начинает работать.

Далее — недвижимость. Первое, что надо про нее понимать: от грустного сходства с коммодити ее отличают только рентные платежи. Нет аренды — нет доходности.

В России этот факт смягчен фантастически низким стартом, но по миру более заметен. В начале 1990-х годов у нас почему-то не было ценности квадратных метров. Импортную видеодвойку (телевизор + видеомагнитофон, если кто забыл) с небольшой доплатой меняли на подержанную «Тойоту», а ее, уже без доплаты, можно было обменять на «однушку». Пару тысяч долларов можно было конвертировать в квартиру, по крайней мере в провинции. С этого все и началось. Сначала ситуация возвращалась к норме, потом пересекла ее и пошла на обратный полюс, когда квартира в Москве стоила дороже, чем дом в хорошей юрисдикции на Средиземном море. Отсюда общероссийская иллюзия, что «недвижимость всегда дорожает». Иллюзия построена на эмпирических наблюдениях, но 20 бурных лет в не самой типичной стране — не лучшая выборка для таких обобщений.

Россиянам задавали два вопроса, какое вложение они считают самым прибыльным, а какое самым надежным. С разгромным счетом в опросе побеждает недвижимость. Но только в опросе.

Мы поняли, как обстоят дела в голове, а вот как они обстоят в реальном мире? Вспомним бюллетень Credit Suisse. Если взять недвижимость саму по себе (без ренты, без налогов, без издержек), на вековом интервале это вложение под размер инфляции.

Но давайте добавим все, что надо добавить, и прикинем хотя бы примерно. Вероятно, аренда перевесит остальные пункты, но насколько? Сама по себе аренда в развитых странах, где защищены права собственности, отлажена инфраструктура, нет угрозы войны и революции, дает от 2 до 5 % годовых, в среднем 3–4 %[14].

Причем в странах, где жить и чем-то владеть опасно, доходность может быть сильно больше, в пределах 5–8 %. В Африке, в Латинской Америке. Но вряд ли инвестор, выбравший для вложений криминальную или социалистическую страну (а лучше два в одном, например Венесуэлу), в среднем, по итогам своей жизни, заработает больше.

Еще более скромные цифры приводит газета «Ведомости».

Теперь вопрос, сколько от 3–4 % останется? Посмотрим на страны, популярные среди инвесторов в недвижимость, преимущественно европейские.

Начнем с налогов на сам арендный доход. В отличие от России, в мире он строго собирается и может доходить до 50 %. В среднем — около 20 %. То есть сразу в районе –1 % годовых. Далее, налог на прирост стоимости. Не важно, что реальная доходность будет на уровне инфляции, налог возьмут с номинальной, как разницы между ценой покупки и продажи. В Европе ставка этого налога колеблется от 10 до 50 %, в среднем 20 %. И даже если ничего не продавать, эту цифру стоит учитывать, считая свои капиталы. Дом стоит не столько, сколько вам за него заплатят, а столько, сколько вы за него получите.

Далее, ожидаемую доходность сразу стоит уменьшить на размер налога с покупки. Где-то он 0,1–0,2 %, где-то доходит до 10–20 %, в среднем по Европе 3–4 %. В редких странах его нет. Он может называться «регистрационный сбор» и тяготеть к тем же 3–4 %. Обычно в стране платят либо «налог с покупки», либо «регистрационный сбор», но в некоторых платят и то и то. Но, помимо этого, существует и третий способ взять денег с покупателя! Это НДС, в некоторых странах он есть, в некоторых нет, но там, где есть, это обычно сразу 20 %[16].

Налоги — это еще не все. Расходы на ЖКУ как минимум сопоставимы с российскими — в районе 1 % в год. Далее, амортизация. В России квартиры все еще иногда «дают» (при сносе аварийного жилья, например), но на планете обычно считается, что когда твой дом покосится, ты сам его снесешь и купишь новый. Вычтем еще 1 % на амортизационные отчисления. Если мы хотим сдавать недвижимость в аренду, у нас будет дополнительная амортизация — на частый ремонт, положим 0,5 %. Давайте еще учтем (для сомнительных регионов планеты) отчисления как бы в страховой фонд от черного лебедя. Для Лондона, так и быть, отчислять не будем, но в целом для планеты это лучше учесть. Затопления, возгорания, обстрелы вражеской артиллерии (не смейтесь, но кто мог в 2013-м представить себе «бомбардировки Луганска»?), а также риски юридические, например покупку квартир с замутненными правами собственности. Положите на этот пункт столько, сколько подскажет интуиция. Еще учтите простои — недвижимость сдается не все время.

А вот теперь смотрим: от нашей аренды вообще хоть что-то осталось? Вряд ли более 1–2 % годовых. Иногда те же цифры, но в минус, как повезет.