Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций - НаньНань Чжан

Обоснование комплексной цены градостроительства и оценка эффективности инвестиций выполнены на примере застройки жилого квартала «Жемчужная премьера», с которого начиналось жилищное строительство в «Балтийской жемчужине». Строительство первого жилого комплекса «Жемчужная премьера» было завершено в 2010 г. Он занимает территорию 7,4 га; с восточной стороны граничит с крупным коммерческим центром, с западной – с проектируемой остановкой «Надземного экспресса», с южной – с руслом реки Сосновки и Петергофским шоссе.

Первая очередь включает 6 кирпично-монолитных разновысотных (8–17 этажей) жилых домов, детский сад на 200 мест, паркинг на 768 мест (автомобилей). Встроенно-пристроенные помещения размещаются на первых этажах, занимая около 6000 м2. Площадь отдельных помещений от 35 до 270 м2, при высоте потолков от 2,86 до 5,7 м. Их предлагается продавать или сдавать в аренду различным коммерческим предприятиям: торговли, общественного питания, досуговым центрам и др. Вспомогательные помещения предназначены для размещения служб по технической эксплуатации зданий.

В жилом комплексе построен трехэтажный детский сад с гимнастическим залом и бассейном, игровыми и спортивными площадками на 200 воспитанников.

Вид квартала «Жемчужная премьера» представлен на рис. 6.2.

Рис. 6.2. Вид квартала «Жемчужная премьера»

Основные показатели, характеризующие жилые дома, приведены в табл. 6.4.

Таблица 6.4. Объемно-планировочные показатели жилых домов в квартале «Жемчужная премьера»

Данные табл. 6.4 свидетельствуют, что объемно-планировочные показатели характерны для современных многоэтажных зданий. Основной удельный вес составляет площадь квартир – 71,27 %, встроенных коммерческих помещений на первом этаже – 4,85 %, встроенных гаражей в подвале – 19,36 % и вспомогательных помещений – 4,51 %.

Основные показатели, характеризующие квартиры, приведены в табл. 6.5.

Таблица 6.5. Общая характеристика квартир в квартале «Жемчужная премьера»

Средняя общая площадь квартиры – более 69 м2, жилых комнат – от 14,75 до 27,55 м2; однокомнатные квартиры – от 42,9 до 47,9 м2; двухкомнатные квартиры – от 69,2 до 77,7 м2; трехкомнатные квартиры – от 87,76 до 108,74 м2. Высота потолка в квартирах и помещениях общественного назначения – 3,06 м, высота автостоянки – 3,5 м.

Сведения об этажности и секционности зданий представлены в табл. 6.6.

Таблица 6.6. Характеристика корпусов квартала «Жемчужная премьера»

Все объекты строительства в данном квартале относятся к I категории риска[4] для существующей застройки. В табл. 6.7 показаны конструктивные решения корпусов квартала «Жемчужная премьера».

Таблица 6.7. Конструктивные решения жилых домов квартала «Жемчужная премьера»

Разнообразное предложение квартир: от однокомнатных небольшого метража (43 м2) до просторных трехкомнатных апартаментов (128 м2), в том числе с панорамными видами – делает «Жемчужную премьеру» привлекательной для самого широкого круга покупателей. Во всех квартирах предусмотрена возможность перепланировки в соответствии с желанием жильцов. Вестибюли, коридоры, паркинги сданы с полной отделкой, а квартиры – под чистовую отделку. Дома оснащены бесшумными высокоскоростными лифтами OTIS, выделенной высокоскоростной интернет-линией, IP-телефонией, многоканальным кабельным телевидением, современной системой контроля доступа, обеспечивающей комфорт и защиту. Безопасность жильцов нового квартала обеспечивают круглосуточная служба охраны, консьерж в каждой парадной, а также постоянное видеонаблюдение за всей территорией «Балтийской жемчужины».

Бесперебойную работу инженерных сетей и интеллектуальных систем «Умный дом», ежедневную чистоту и порядок в новом квартале гарантирует собственная служба эксплуатации комплекса «Балтийская жемчужина». Профессиональная управляющая компания «Приморский город» оперативно решает любые коммунальные и технические вопросы каждого жителя квартала, обеспечивая максимальный комфорт проживания.

Одной из наиболее острых проблем юго-западного района являются удаленность и не отвечающее современным требованиям транспортное обслуживание. Район застраивается с 1980-х гг. и до сих пор на его территории не построено ни одной станции метро. Связь с районом и внутри его обеспечивается наземным транспортом. По Ленинскому проспекту продолжают действовать два троллейбусных маршрута, увеличивается лишь их протяженность; по проспекту Стачек – три трамвайных и несколько автобусных маршрутов. На территории района имеются железнодорожные станции «Лигово», «Горелово», «Скачки», «Красное село», «Сосновая поляна».