Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций - НаньНань Чжан

Наряду с жилищной обеспеченностью имеет первостепенное значение наличие необходимых учреждений обслуживания, прежде всего – детских образовательных учреждений и школ. Это достигается при соблюдении нормативных требований обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры.

Важными результатами непроизводственного строительства являются также улучшение здоровья населения, продолжительности жизни, в том числе трудовой; снижение заболеваемости, смертности. Это требует соответствующего развития лечебно-профилактических учреждений.

Материальной основой физического развития и повышения культурного уровня населения является обеспеченность (на 1000 жителей) спортивными, театрально-зрелищными, досуговыми центрами и т. п.

Социальные результаты, не поддающиеся стоимостной оценке, рассматриваются как дополнительные показатели общественной эффективности и учитываются при принятии решения о реализации и (или) государственной поддержке проектов.

Красносельский район – второй по площади район Санкт-Петербурга, застройка которого осуществляется с 1970–1980 гг.; тогда были построены микрорайоны «Юго-Запад» и «Сосновая Поляна».

Первые кварталы юго-запада застраивались в непосредственной близости к метро «Автово»; в дальнейшем развитие района осуществлялось по направлению к Финскому заливу, в том числе на намывных территориях.

В 1990-е гг. в период инвестиционного спада развитие Красносельского района приостановилось. Район нуждался в крупных инвестиционных вложениях; в его северо-западной части, в непосредственной близости к Финскому заливу, находилась огромная запущенная территория.

В 2003 г. Шанхайская индустриально-инвестиционная компания официально выступила с проектом строительства в Санкт-Петербурге большого многофункционального комплекса недвижимости «Балтийская жемчужина». Это предложение получило всемерную поддержку администрации города. В мае 2005 г. мэр Шанхая и губернатор Санкт-Петербурга подписали «Декларацию о дружественном сотрудничестве Шанхая и Санкт-Петербурга», а также засвидетельствовали подписание инвестиционного соглашения, касающегося проекта «Балтийская жемчужина» [169].

Проектируемый район расположен на берегу Финского залива Балтийского моря в устье реки Невы. С севера он ограничен Финским заливом, с запада к нему примыкают территории промышленной застройки; с востока находится Дудергофский канал, с юга расположено Петергофское шоссе.

На территории имеются памятники истории и культуры местного значения: историческая трасса Петергофской дороги (XVII в. – середина XVIII в.), Матисов канал (около 1800 г.) и др.

КГИОП[2] посчитал возможным отнести к компетенции КГА[3] решение всех вопросов, связанных со строительством многофункционального комплекса объектов жилищного, социального и общественно-делового назначения за пределами зоны шириной 75 м, проходящей вдоль береговой линии Матисова канала, также расположенного на данном земельном участке.

По инженерно-геологическим условиям территория подразделяется на три зоны.

1. Благоприятная для строительного освоения, не требующая перед началом строительных работ проведения специальной инженерной подготовки (южная и юго-восточная части).

2. Условно-благоприятная, нуждающаяся в специальной инженерной подготовке перед началом строительства или в период проведения строительных работ. Рекомендуется устройство искусственных оснований и сложных фундаментов (западная и юго-западная части территории).

3. Неблагоприятная, требующая сложной специальной инженерной подготовки: местное водопонижение, устройство дренажей, гидроизоляции и антикоррозионной защиты подземных конструкций от агрессивного воздействия грунтовых вод.

В прибрежной зоне Финского залива до начала застройки необходимо было провести комплекс мероприятий по укреплению берега, подсыпке грунта.

Требовалось проведение санации почв (замена загрязненного грунта), вывоз несанкционированной свалки, очистка дна каналов от загрязненного ила.

Инженерное обеспечение территории было рекомендовано в следующих объемах (табл. 6.1).

Таким образом, инженерная подготовка территории застройки и инженерное оборудование района «Балтийская жемчужина» требуют крупных инвестиционных затрат.

Таблица 6.1. Инженерное обеспечение территории застройки «Балтийская жемчужина»

ЗАО «Балтийская жемчужина» является дочерней компанией Шанхайской заграничной объединенной инвестиционной компании в Санкт-Петербурге, учрежденной пятью крупнейшими шанхайскими корпорациями: Шанхайской индустриальной инвестиционной компанией, корпорацией Brilliance Group, международным холдингом Jin Jiang, Шанхайской Greenland Group и Шанхайским евро-азиатским центром развития Europe & Asia.

ЗАО «Балтийская жемчужина», действуя в соответствии с уставом фирмы и законодательством Российской Федерации, занимается инвестированием в строительство, коммерческой эксплуатацией и управлением недвижимым имуществом. Миссия компании – повышение качества жизни людей. Стратегическая цель компании: руководствуясь идеей интеграции, создать крупное конкурентоспособное предприятие недвижимости; стать самой совершенной строительной компанией Китая, действующей за рубежом, с репутацией успешной фирмы, наиболее эффективно использующей капитал. Структура ЗАО приведена на рис. 6.1.

Рис. 6.1. Организационная структура ЗАО «Балтийская жемчужина»

Основные направления деятельности общества:

• проектная подготовка и строительство объектов недвижимости: жилых домов, зданий общественного обслуживания, гостиниц, паркингов;

• операции с недвижимым имуществом: продажа и покупка, сдача в наем;

• управление эксплуатацией недвижимого имущества (жилым и нежилым фондом);

• эксплуатация гостиниц и ресторанов;

• оказание посреднических услуг, связанных с недвижимым имуществом;