Формирование стоимости и определение эффективности инвестиций - НаньНань Чжан

Самым востребованным остается жилье эконом-класса. Многие хотели бы приобрести жилье более высокого уровня, но его стоимость по-прежнему остается недостижимой для большей части населения. Спросом в основном (порядка 48 % всех запросов потенциальных покупателей) пользуются квартиры в диапазоне 1,7–2,3 млн руб. На втором месте по популярности (около 29 % всех запросов) квартиры стоимостью 4–4,5 млн руб. На третьем (примерно 13 % всех запросов) – строящееся жилье за 2,5–3 млн руб.

В 2010 г. стоимость строящегося жилья стабилизировалась и находилась в пределах 69–71 тыс. руб./м2. В декабре средняя стоимость квартиры в новостройках Санкт-Петербурга (без учета элитных объектов) составила 70 тыс. руб./м2. По итогам 2010 г. стоимость строящегося жилья снизилась за год на 4,5 % (рис. 6.6).

Рис. 6.5. Динамика продажи жилья на первичном рынке Санкт-Петербурга

Рис. 6.6. Динамика цен предложения на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга в 2010 г.

В ряде случаев цены на квартиры на первичном и вторичном рынках могут быть сопоставимы. При этом моральное и физическое устаревание квартир на вторичном рынке может быть компенсировано новыми (иногда более просторными) квартирами, предлагаемыми на первичном рынке. В результате многие покупатели, изначально ориентировавшиеся на вторичное жилье, сегодня выбирают строящиеся квартиры. Оттягивание части спроса из одного сегмента в другие также служит сдерживающим фактором роста цен.

Анализ конкурентного окружения. Наибольшую конкуренцию строительству «Балтийской жемчужины» составляют объекты компаний SetlCity, ГДСК (группа ЛСР), ЮИТ (табл. 6.8).

SetlCity строит два объекта (на земельном участке, сданном ОАО «Балтийская жемчужина» в субаренду). Проект состоит из двух частей, примерно равной площади (зеркальное отражение по центральной оси). Общая площадь квартир 118 тыс. м2.

ГДСК (группа ЛСР) осуществляет проект «ЮЖНЫЙ» на четырех участках (2011–2012 гг.). Конструктивная схема – кирпично-монолитная и панельная. Общее количество квартир – 2272.

ЮИТ (Финляндия) строит три объекта: 20-, 22– и 25-этажные одноподъездные дома. Конструктивная схема: сборные железобетонные панели с наружным утеплением; оформление фасада: 1-й и 2-й этажи – облицовка серым керамическим кирпичом, остальные – цветная штукатурка.

Группа компаний Город возводит кирпично-монолитные здания со встроенным подземным паркингом и коммерческими помещениями на 1-м этаже. Дом строится на условиях ипотеки на 20 лет со ставкой 12 % годовых.

Критический анализ рынка первичной недвижимости позволил выявить преимущества инвестиционного проекта «Балтийская жемчужина»:

• центральное расположение в активно развивающемся жилом районе юго-запада;

• развитая и современная коммерческая и социальная инфраструктуры, по сравнению с жилыми домами конкурентов, представляющими собой точечную застройку;

• хорошая транспортная доступность при использовании личного автомобильного транспора;

• является стратегическим проектом для Санкт-Петербурга, что позволяет надеяться на решение проблемы развития транспортной инфраструктуры района.

Таблица 6.8. Показатели конкурентного окружения проекта «Балтийская жемчужина»

В монографии представлены результаты расчета стоимости строительства на последовательных этапах проектирования: инвестиционного замысла, обоснования инвестиций и проектной документации.

А. На этапе инвестиционного замысла расчет проводится на основе показателей объектов-аналогов.

При выборе аналога необходимо обеспечить максимальное соответствие характеристик проектируемого объекта и объекта-аналога по функциональному назначению и по конструктивным и объемно-планировочным решениям.

С использованием этого метода компанией Иола в 2005 г. была проведена первоначальная оценка новых объектов недвижимости района «Балтийская жемчужина» для определения цены земельного участка. Общая сумма затрат составила $1 393 580 094, затраты на 1 м2 общей площади новых строений – $669 или 18 531,3 руб. (цены 2005 г.).

В монографии приведены результаты расчетов стоимости жилого квартала «Жемчужная премьера» на основе показателей объектов-аналогов в ценах на 2010 г. (табл. 7.1).

По результатам проведенных расчетов ориентировочная оценка инвестиционных затрат на реализацию проекта квартала «Жемчужная премьера» составляет 4 081 278,49 тыс. руб. (с учетом НДС).

Таблица 7.1. Показатели затрат по главам сводного сметного расчета

Б. На этапе обоснования инвестиций расчет проводится по Укрупненным показателям базисной стоимости строительства (УПБС-2001) [54].

Объекты, построенные в квартале «Жемчужная премьера», соответствуют наиболее современным типам зданий и сооружений, представленных в УПБС-2001.

Показатели стоимости строительства объектов-аналогов в справочнике приведены по состоянию на 01.01.2000 г. без учета НДС и предназначены для расчета инвесторской сметной стоимости на строительные работы в укрупненном виде на стадии «Предпроектных проработок».

При определении стоимости строительства по УПБС делаются необходимые сопоставления данных намечаемого к строительству объекта с характеристиками зданий, сооружений, видов работ, представленных в сборнике, и подбирается наиболее соответствующий объект-аналог.

Для определения общей суммы инвестиционных затрат недостаточно рассчитать стоимость строительства только самих зданий по объектам-аналогам, необходимо также знать стоимость строительства наружных инженерных коммуникаций, проведения работ по благоустройству и озеленению территории строительства. Предварительная стоимость строительства инженерных сетей (при отсутствии проектной документации) рассчитана с помощью ПР-2001 «Прейскуранты на наружные сети водопровода и канализации».