The Phoenix Economy - Felix Salmon

Среднее нью-йоркское домохозяйство вмещает около 2,5 человек на площади около 1000 квадратных футов, то есть примерно 400 квадратных футов на человека. Но это не все пространство, доступное работающим взрослым членам семьи - у них также есть доступ к офису, который обычно составляет около 150 квадратных футов на человека.

Если в среднем домохозяйстве есть один человек, который может работать дома, и этот человек привык, что для работы ему достаточно 150 квадратных футов, то домохозяйство будет чувствовать себя более стесненным, чем обычно, если оно не расширится примерно на 150 квадратных футов, или на 15 процентов. Сокращение населения на 2 процента никогда не будет достаточным, чтобы противостоять эффекту, когда люди, оставшиеся в Нью-Йорке, требуют на 15 процентов больше пространства, чем они имели раньше.

Очевидно, что все эти цифры очень размыты. Но общие факты таковы: когда вы эффективно добавляете домашний офис к дому, вы либо окажетесь в более стесненных условиях, чем были до этого, либо у вас появится дополнительное пространство. Учитывая количество богатства и ликвидности, которые были налицо во время пандемии, не должно удивлять, что многие люди выбрали второй вариант - добавление пространства, либо за счет переезда из города, либо за счет переезда в более просторный дом в пределах города.

Застройщики, безусловно, приняли это к сведению. Новые квартиры, построенные после пандемии, были на 90 квадратных футов, или на 9,6 процента, больше, чем новые квартиры, построенные в предыдущие десять лет.

Те люди, которые увеличивали площадь, неизменно делали это более чем на 150 квадратных футов. Если вы переезжаете на новое место с выделенным пространством под домашний офис, важно не столько количество дополнительных квадратных футов, сколько количество окон. Офис без окна - неприятное место для работы, а если вы ищете помещение для домашнего офиса со стенами и окном, что ж, это то, что риэлторы называют "спальней", и, добавив дополнительную спальню, вы фактически поднимаетесь на целую ступеньку по лестнице недвижимости.

Это означает, что для людей, для которых работа - это данность, и которые видят, что работа из дома будет в большей или меньшей степени составлять часть их занятости до конца их карьеры, следует, что в какой-то момент им захочется иметь дополнительную спальню. В Нью-Йорке или Сан-Франциско такая комната может стоить полмиллиона долларов или даже больше, поэтому есть серьезный финансовый стимул переехать в более дешевое место, возможно, в пригород или загород, использовать новый домашний офис в качестве основного рабочего пространства и приезжать на работу только в случае крайней необходимости.

Во время пандемии большинство новых домов строилось в пригородах и на окраинах. Домостроители не теряли времени, адаптируя планы этажей к новым формам спроса: ушли бесполезные двухуровневые соборные потолки, появились гибкие пространства, обеспечивающие уединение, чтобы другие люди в доме не слышали ваши звонки по Zoom или вашего онлайн-инструктора. В частности, была изменена конфигурация пространства первого этажа: Большие двух- или трехместные гаражи были уменьшены в размерах, а вместо них появились домашние офисы, часто с отдельным входом. Обустройство таких помещений обходится домостроителям значительно дороже, чем большой неутепленный гараж, но пандемия обеспечила, что эти изменения с лихвой окупились за счет повышения стоимости недвижимости.

Такие изменения, как правило, длятся десятилетиями. Например, туалетная комната внизу появилась в результате пандемии гриппа 1918 года как место, где посетители и рабочие могли мыть руки при входе в дом, чтобы предотвратить невольное распространение микробов в доме. Это была тихая низовая инновация в области общественного здравоохранения, которая в итоге стала обязательной в новостройках не из-за общественного спроса на гигиену в подъезде (большинство людей больше не моют руки сразу при входе в дом, как само собой разумеющееся), а просто потому, что людям очень нравилось иметь ванную комнату на первом этаже. Это похоже на эффект бордюрного камня: Хотя бордюры были введены в узком смысле ради инвалидов-колясочников, они очень быстро стали популярны среди широких слоев населения, которым понравилось, как они облегчают жизнь всем, кто передвигается на чем угодно - от мотороллеров до чемоданов.

Нечто подобное, вероятно, произойдет и в отношении относительно простой идеи о том, что гибкость и возможность выбора являются ценными и желательными характеристиками любого дома. Почти все, начиная со среднего школьного возраста, жаждут иметь возможность выделить тихое место для работы, свободное от семейных отвлекающих факторов.

Следует отметить, что многие из тех, кто попробовал пригородное решение, в итоге пожалели об этом. Жизнь в городе с высокой плотностью населения предоставляет большое количество возможностей, которые легко воспринимаются как должное и начинают ощущаться только тогда, когда вы начинаете ездить на машине, а выбор ресторанов по соседству становится скорее удручающим, чем захватывающим. Тем не менее, огромная сила спроса на новые жилые помещения, которые в большинстве случаев представляли собой офисы под другим названием, за которые платили сотрудники, а не работодатели, вызвала страшный бум цен на жилье, что в свою очередь оказало давление на целое поколение миллениалов, многие из которых создавали семьи, и заставило их покупать жилье практически по любой цене, пока оно не стало совсем недоступным, как это произошло в таких местах, как Ванкувер или Сидней.

Это не был спекулятивный пузырь - почти никто не покупал с намерением быстро сдать недвижимость с прибылью. Это был скорее пузырь FOMO: Чем больше росли цены, тем больше люди чувствовали, что они должны купить сейчас, что, в свою очередь, привело к еще большему росту цен. Низкие ставки по ипотеке, по крайней мере до весны 2022 года, только усугубили ситуацию, сделав как никогда легким приобретение очень дорогого дома на зарплату среднего класса. Когда ставки по ипотеке все-таки выросли, они все еще оставались отрицательными в реальном выражении, учитывая стремительный рост инфляции. Это способствовало тому, что домовладение оставалось очень привлекательным предложением. Цены на жилье, в конце концов, обычно растут в соответствии с инфляцией, в то время как ипотечные кредиты уменьшаются под ее воздействием.

По сути, огромная часть бюджета коммерческой недвижимости Америки - сумма денег, которую общество в целом готово потратить на офисные помещения, - перешла в бюджеты домохозяйств и жилых кварталов. Компании, как правило, все еще были связаны долгосрочными договорами аренды, но в целом они обнаружили, что у них больше офисных площадей, чем им нужно для размещения рабочей силы, большая часть которой большую часть времени работала дома. Это вызвало у них желание сократить свой коммерческий след. С другой стороны, частные лица, обнаружив, что в домах, которые никогда не предназначались для таких целей, офисных помещений меньше,