Как составить личный финансовый план и как его реализовать - Владимир Савенок

Покупайте облигации без проблем. Вы когда-нибудь пробовали купить облигации через брокера? Это не очень просто. Вы должны знать срок до погашения облигаций, их кредитный рейтинг. Кроме того, комиссии при покупке облигаций гораздо выше, чем при покупке акций.

В качестве альтернативы вы можете купить индексный фонд облигаций. Существует огромное количество соответствующих ETF; например, фонд краткосрочных казначейских облигаций США – PIMCO 1–3 Year U.S. Treasury Index Fund – или более агрессивный фонд высокодоходных корпоративных облигаций iShares iBoxx $ High Yield Corporate Bond Fund (этот фонд входит в список рекомендуемых мной на дату написания книги). Есть также фонд муниципальных облигаций PowerShares Insured California Municipal Bond Portfolio Fund и фонд глобальных облигаций JPMorgan USD Emerging Markets Bond Fund.

Купите недвижимость. Кто сказал, что покупать или продавать недвижимость сложно? Все, что вам нужно сделать, – это приобрести два ETF: SPDR Dow Jones REIT и SPDR Dow Jones International Real Estate, и вы станете владельцем недвижимости в большем числе стран, нежели Дональд Трамп.

Конечно, так как основное при покупке недвижимости – ее расположение, вы можете выбрать разные географические зоны. ETF FTSE EPRA/NAREIT Developed Asia Index Fund, например, позволяет вам стать владельцем недвижимости в развитых азиатских странах. А ETF iShares FTSE EPRA/NAREIT North America предоставит вам все преимущества владения недвижимостью в Северной Америке.

В заключение хочу добавить, что мы включаем ETF в портфели всех наших клиентов, которые имеют для этого технические возможности. Под техническими возможностями я имею в виду наличие счета у зарубежного брокера, через которого можно приобрести ETF. Такими брокерами обычно выступают банки, страховые и брокерские компании.

Недвижимость – любимый инструмент российских инвесторов. Это именно тот актив, который для многих служит синонимом надежности: в отличие от ценных бумаг и бизнеса недвижимость никогда не обанкротится и всегда будет оставаться вашей.

В этом разделе я хотел бы обратиться к простым и понятным определениям и критериям, по которым можно считать недвижимость хорошим или плохим активом (ни один из существующих в мире активов не может считаться на 100 % безопасным и на 100 % хорошим).

В начале этой книги я показывал, как распределяют свои инвестиционные риски миллионеры, то есть как они распределяют свой капитал по разным активам (приблизительная структура):

20 % – ценные бумаги и инвестиционные фонды;

25 % – пенсионные планы;

20 % – недвижимость;

20 % – бизнес;

15 % – другие, в том числе банки.

Такое распределение защищает их капитал от инвестиционных рисков. Ведь вы не будете отрицать, что любой актив подвергается рыночным рискам. И недвижимость не исключение.

В первом издании моих книг я говорил о том, что на рынке недвижимости с 1998 года не было обвалов, но они обязательно произойдут (через год, или через пять лет, или более, но это неизбежно). Это было в 2006–2007 годах. На протяжении нескольких лет на мировом рынке недвижимости раздувался пузырь, и в 2008 году он лопнул. Многие российские строительные компании оказались на грани банкротства: покупатели исчезли. Рынок недвижимости до сих пор (в конце 2010 года) находится в состоянии стагнации, никакого оживления не чувствуется. Такое время от времени происходит на разных рынках: акций, облигаций (как это сложилось в 2010 году), недвижимости, драгоценных металлов. Те, кто понимает, что это пузырь, извлекают неплохой доход. Но большинство инвесторов во время раздувания пузырей находятся в состоянии эйфории и считают, что бурный рост будет всегда. Эти люди и платят по счетам за всех.

Этот инвестиционный инструмент вызывает у участников моих семинаров большой интерес наряду с фондовым рынком. И это понятно: недвижимость нравится всем, потому что в отличие от других инвестиционных инструментов (акций, ПИФов) ее можно потрогать и понять, что это твое. Почти во всех разрабатываемых нами планах есть недвижимость как объект инвестиций или как жизненная потребность. Кроме того, инвестиции в рентную недвижимость используются в пенсионных планах, для получения на пенсии пассивного дохода.

Но давайте с начала. От чего зависит изменение цен на недвижимость? Ведь недвижимость, как и любой другой инвестиционный инструмент, подвержена ценовым колебаниям. И не только вверх, но и вниз.

Давайте для примера рассмотрим период бурного роста недвижимости с 2000 по 2007 год. В этот период недвижимость росла почти во всех странах мира (за исключением таких как КНДР). Недвижимость выросла в Европе, США, России и странах СНГ. Что послужило причиной роста цен на недвижимость в развитых странах – США и странах Европы? Ответ простой: падение процентных ставок. За период с 2000 по 2002 год ставка, устанавливаемая Федеральной резервной системой (ФРС) США (центральный банк США) по доллару США упала с 7,5 до 1 %. Такое падение было вызвано тем, что в 2000 году в США и Европе были признаки экономического кризиса, а в такой ситуации правительства используют регулирование процентных ставок как инструмент для стимулирования экономики. Иными словами, при понижении процентных ставок стоимость кредитов для предприятий становится меньше, предприятия берут кредиты в банках на развитие бизнеса и таким образом поднимают экономику. Но в таком случае падает стоимость кредитов и для физических лиц. В том числе стоимость ипотечных кредитов. Такие ставки по ипотечным кредитам в США, как в 2003 году (менее 3 % годовых), в последний раз отмечались за 45 лет до этого. И конечно, люди начали активно брать ипотечные кредиты для покупки квартир и домов, а также для их строительства.

Такой бум ипотечного кредитования ведет к росту цен на недвижимость в тех странах, где ипотечное кредитование хорошо развито. Этим объясняется и уменьшение спроса на недвижимость в те периоды, когда процентные ставки начинают расти. К 2006 году ставка ФРС по доллару выросла до 5 %, и во второй половине 2006 года с рынка недвижимости начали приходить не очень хорошие новости.

Что повлияло на цены на недвижимость в России и других странах СНГ в тот же период – с 2000 по 2007 год? Ведь ипотечное кредитование в наших странах не развито, поэтому уровень процентных ставок по кредитам не играет решающей роли.

Основной причиной роста цен на недвижимость послужил рост цен на нефть. Огромные деньги потекли в Россию от продажи нефти и далее растеклись по близлежащим странам. Эти деньги должны искать себе применение, и они нашли его, подняв цены на недвижимость и на акции. Этот огромный поток денежных средств оказал влияние и на зарубежную недвижимость: российские миллионеры и миллиардеры начали активно скупать недвижимость в европейских странах. Думаю, все вы слышали о том, как русские скупают недвижимость в Англии и на Лазурном Берегу. Один мой знакомый француз, имеющий отношение к рынку недвижимости, рассказывал, что творилось на Лазурном Берегу в 2004 году: англичанин приехал в Ниццу, нашел там квартиру, которая была выставлена на продажу, и начал своеобразно торговаться с владельцем квартиры.