Москва строящаяся. Градостроительство, протесты градозащитников и гражданское общество - Роберт Аргенбрайт

«Упрощение» означало лишение жителей законного права на сопротивление. Одна из норм законопроекта вынуждала жильцов предназначенной к сносу хрущевки в течение 60 дней согласиться на переселение – в противном случае они столкнутся с возможной потерей права собственности, а также права на получение нового жилья в своем районе. Тотчас вспыхнуло протестное движение, привлекшее внимание федеральных и мировых СМИ [MacFarquhar 2017]. 26 апреля Путин дистанцировался от реновации, заверив, что «не подпишет закон о реновации… если тот будет нарушать права граждан на собственность» [Воронов 20176]. В законопроект было внесено более 100 поправок. Основная уступка заключалась в том, что за переселение должны были проголосовать две трети жильцов дома. Власти различными способами подтасовывали голосование [Варум 2020], однако жители 452 домов все же отказались от переселения [Evans 2018]. Тем не менее на снос было обречено более 5000 зданий.

Многие сопротивлялись переселению в предназначенное для них жилье, жалуясь на то, что их ввели в заблуждение относительно габаритов и месторасположения квартиры, или на низкое качество постройки [Бутузова 2020]. С точки зрения градостроительства проблемы отдельных лиц отодвигаются на задний план пробуждающимся осознанием того, что реновация угрожает снизить пригодность города для жизни из-за чрезмерной концентрации высотных зданий и населения. Собянин заверил общественность, что высотность новых зданий будет составлять 6-14 этажей. На деле же высота многих, если не большинства, домов превысит 14 этажей [Ляув 2019]. Оппозиционный муниципальный депутат Д. С. Барановский обнаружил, что в проектах планировки, прошедших публичные слушания в 2019 году, всего 20% жилых домов были не выше 14 этажей, в то время как 44,4% имели 22 и более этажа [Барановский 2020].

Город пытается возместить затраты на реновацию жилья путем привлечения частных инвестиций. Таким образом, чтобы застройщик имел в своем распоряжении достаточно квартир для продажи, нужно построить гораздо больше жилья, чем необходимо для жильцов расселяемых хрущевок. По оценкам города, переселяемым людям – примерно миллиону человек – потребуется 17-18 млн м2 жилья; еще 15 млн м2 будет построено на продажу, чтобы окупить проект. Данная оценка представляется заниженной. Попросту не получается, чтобы застройщики построили 32-33 млн м2, продали по рыночным ценам чуть меньше половины и получили прибыль. Если рыночные цены настолько высоки, то застройщики, не участвующие в программе реновации, получают гигантскую прибыль, то есть более половины цены реализации. Или же город предложит застройщикам, причастным к реновации, значительные субсидии [Argenbright 2018].

Важен вопрос и о покупателях этой новой недвижимости. Откуда они возьмутся? Если мы примем сомнительную оценку города, 15 млн м2 жилых площадей – и на продажу будет выставлен объем жилых площадей, равный тому, что предназначен для переселенцев из хрущевок, – то эти квартиры обеспечат жильем 800-900 тыс. человек. По мнению некоторых экспертов, эта оценка чрезвычайно занижена. Например, в 2017 году Г. И. Ревзин из Института медиа, архитектуры и дизайна «Стрелка» предсказал, что реновация приведет к увеличению населения Москвы на 4 000 000 человек. Собянин назвал этот прогноз «бредом» и предложил свою оценку: 500 000 новых жителей [Полетаев и др. 2018]. Позднее в том же году Союз московских архитекторов предположил, что в результате реновации в столице появится 3 000 000 новых жителей [Московские архитекторы 2017]. В феврале 2018 года Собянин отреагировал на другой прогноз – прирост населения на 1 500 000 человек, назвав его «полной ерундой» и заявив, что он не ожидает «вообще никакого увеличения» [Полетаев и др. 2018]. Кажется маловероятным, что новое жилье купят 1 000 000 или более москвичей, но, если они это сделают, куда денутся тысячи домов, которые они освободят?

Можно заподозрить, что на самом деле не коммерческое жилье является способом оплаты реновации, а, напротив, реновация была способом получения согласия общественности на масштабную программу редевелопмента [Воронов 2019]. Теперь, когда реновация, получившая более привлекательное название «Комплексное развитие территорий» (КРТ), стала национальной программой, эта версия представляется вполне правдоподобной. Если эту программу будут активно проводить в жизнь, что весьма вероятно, поскольку она является главным драйвером путинского национального проекта «Жилье и городская среда», КРТ принесет с собой еще более кардинальные преобразования, чем московская реновация: ведь оно не ограничивается хрущевками или ветхими зданиями [Велесевич 2020]. Чтобы освободить место для «комплексного развития», с лица земли могут быть стерты целые районы. Этот радикальный подход был не единственной альтернативой: например, одна петербургская архитектурная фирма выдвинула стратегию, предполагающую реконструкцию существующих сооружений и гораздо более избирательную застройку [Голубева и др. 2019]. Но такой подход обязательно должен будет в гораздо большей степени учитывать локальные особенности, включая, вероятно, местное общественное мнение.

Для полной реализации КРТ по всей стране существуют базовые ограничения. Экономика в целом стагнирует, а располагаемые личные доходы населения не растут уже восемь лет. По состоянию на 1 января 2021 года россияне в среднем тратили 11,7% своего дохода на выплаты по кредитам, установив, таким образом, новый рекорд [Кошкина 2021]. Как люди будут платить рыночную цену за миллионы новых квартир, которые предстоит продать, чтобы покрыть расходы на переселение жильцов снесенных домов? И опять же, откуда возьмутся эти покупатели жилья? Население России не растет; смертность превышала рождаемость практически ежегодно, а не только в «коронавирусном» 2020 году. Не прибудут новые покупатели и из-за рубежа. Как государственная политика, так и общественное мнение, включая Навального, выступают против увеличения притока мигрантов. Наконец, в России нет избытка сельского населения, за исключением Северо-Кавказского региона, жители которого в российских городах едва ли желаннее иностранцев.

Если финансирование КРТ должно зависеть от коммерческой недвижимости, ее покупатели прибудут из российских городов. Можно представить себе, что активные, состоятельные люди будут подниматься по городской иерархии, переселяясь в более крупные города, где благодаря КРТ создано качественное жилье и комфортабельные жилые районы. Но как быть с городами, находящимися внизу иерархии? До тех пор, пока КРТ полагается на частные инвестиции и коммерческое жилье, многие городские поселения, вероятно большинство, будут малоперспективными. В частности, что станет с моногородами? В этом отношении на помощь приходит путинский популизм, поскольку он предлагает программы поддержки моногородов, позволяющие его жителям оставаться на родине [Латухина 2020]. Государство не сможет финансировать КРТ по всей стране – разве только цены на нефть достигнут рекордного уровня и продержатся на нем много лет. Необходимо где-то брать приобретателей квартир, а это означает, что какие-то населенные пункты неизбежно опустеют. Данная проблема представляется неразрешимой, если только Кремль не наколдует новых покупателей жилья.

Однако в некоторых больших городах местные чиновники и застройщики найдут КРТ очень выгодным.