Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства - Алексей Кузнецов

Резюмируем вышеизложенное: изменение одного вида требования на другой для участников строительства возможно, хотя и не гарантировано законом. Перевод денежных требований в реестр требований о передаче жилых помещений осуществляется на основании заявления об исключении требований из реестра денежных требований и одновременном включении в реестр требований о передаче жилых помещений, а обратный – на основании заявления об исключении требований из реестра требований о передаче жилых помещений и одновременном включении в реестр денежных требований.

Ранее все наши рекомендации относились исключительно к участникам строительства, т. е. к лицам, имеющим к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. Как же быть в случае, если Вы вложили денежные средства в строительство нежилого помещения – офиса, машиноместа и т. п.? Ведь в этом случае Вы не являетесь участником строительства и не относитесь к приоритетной категории кредиторов. Разъяснению этого вопроса посвящена настоящая глава.

Положения § 7 гл. IX Закона о банкротстве изначально направлены на урегулирование отношений участников строительства с застройщиком, на обозначение их приоритетного положения и установление максимально полной защиты их прав. Однако для лиц, в том числе физических, финансировавших строительство нежилого помещения и не являющихся участниками строительства по определению, в ст. 201.8 Закона о банкротстве содержатся некоторые правовые нормы, регулирующие их отношения с застройщиком.

Сразу следует сказать, что такие лица находятся в очень невыгодном положении по той причине, что в законе прописаны лишь порядок предъявления ими своих требований и порядок их рассмотрения судом. Что касается их включения в реестр, то особого приоритетного статуса наравне с участниками строительства у них нет. В связи с этим их участие в деле о банкротстве застройщика фактически регулируется общими нормами о банкротстве с минимальным учетом специфики данной категории дел. По сути они являются обычными кредиторами, а значит, удовлетворение их требований производится в четвертой очереди, так как в третью попадают только граждане – участники строительства.

Такая категория кредиторов может предъявить к застройщику по общим правилам только денежные требования. Однако в некоторых случаях могут быть заявлены фактически требования о передаче объекта недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 201.8 Закона о банкротстве.

Так, в отношении недвижимого имущества (нежилых помещений) могут быть заявлены следующие требования:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

4) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

5) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Вышеуказанные требования кредитор может предъявить в любой момент, начиная с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, но только в рамках дела о банкротстве. Они должны быть рассмотрены судом в течение трех месяцев со дня поступления.

Заявитель обязан направить застройщику или иным лицам, к которым предъявляются требования, копии требований и прилагаемых к ним документов заказным письмом с уведомлением о вручении.

По результатам рассмотрения таких требований арбитражный суд выносит определение либо об удовлетворении требования, либо об отказе. При этом определение с любым результатом может быть обжаловано.

Между тем для погашения требования кредитора путем передачи нежилого помещения необходимо, чтобы застройщиком было зарегистрировано право собственности на данный объект. В противном случае кредитор может заявить лишь денежные требования. Это указано в п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»: если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества)[33].

Формально лица, имеющие право требования нежилых помещений, вправе обратиться в суд с таким заявлением, но фактически в подавляющем большинстве случаев в удовлетворении требований инвесторов, заявленных в рамках дел о банкротстве застройщиков, о передаче в собственность нежилых помещений арбитражные суды отказывают исходя из того, что по духу закона подобные требования в рамках этих дел могут быть удовлетворены только в отношении жилых помещений[34].

Что касается денежных требований, то они также подлежат включению в четвертую очередь и удовлетворяются по правилам ст. 201.5 Закона о банкротстве с учетом п. 3 ст. 12 данного Закона. В последнем содержится указание на то, что подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства неустойки (штрафы, пени), проценты за просрочку платежа, убытки в виде упущенной выгоды, а также иные имущественные и (или) финансовые санкции, в том числе за неисполнение обязанности по уплате обязательных платежей, для целей определения числа голосов на собрании кредиторов не учитываются. Кроме того, неустойка не подпадает под категорию денежных требований, так как все требования, которые считаются денежными, указаны в подп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, среди них нет оснований, совпадающих с неустойкой. Все это свидетельствует о том, что если договором между кредитором и застройщиком предусмотрена неустойка за неисполнение последним обязательства по передаче нежилого помещения, то она не даст никакого преимущества кредитору в количестве голосов на собрании кредиторов и будет удовлетворена только после погашения требований всех кредиторов всех очередей.