Банкротство застройщика. Теория и практика защиты прав граждан – участников строительства - Алексей Кузнецов

Такая необходимость вытекает из смысла законодательства о банкротстве. Однако, как показывает практика, суды далеко не всегда обращают внимание на то, расторгнут договор с застройщиком или нет. На сегодняшний день несоблюдение этого условия не влечет за собой отказ в удовлетворении заявленных денежных требований, так как правосудие стремится обеспечить возможность восстановления нарушенного права и возмещения убытков исходя из воли участника строительства.

Требования о включении в реестр денежных требований подаются также в соответствии со ст. 71 и 100 Закона о банкротстве. Существует возможность возвратить не только уплаченные по договору средства, но и понесенные убытки, которые высчитываются по правилам, установленным в п. 2 ст. 201.5 указанного Закона, по формуле, изложенной в п. 4.2 настоящей главы.

Если вдруг Вы заплатили застройщику сумму большую, чем реальная стоимость жилого помещения, определенная на дату заявления требований, то не стоит волноваться. Это никаким образом не повлияет на размер Ваших требований. Вы вправе заявить требования в том размере, в котором были внесены денежные средства. Главное, подтвердить факт оплаты.

Еще раз напомним о двухмесячном сроке открытия реестра требований кредиторов. Заявить денежные требования важно в эти временные рамки, иначе они будут включены «за реестр» и удовлетворены только после произведения расчетов со всеми реестровыми кредиторами.

Итак, чтобы предъявить денежные требования к застройщику, Вам необходимо:

1) определить начало течения срока для предъявления требований и помнить о двухмесячном сроке открытия реестра;

2) расторгнуть договор с застройщиком при наличии оснований признать его недействительным либо заявить об одностороннем отказе от исполнения договора;

3) представить заявление и все необходимые документы в арбитражный суд, предварительно направив копии лицам, указанным в ст. 71, 100 Закона о банкротстве;

4) проследить за действиями арбитражного управляющего по проведению оценки для установления Ваших убытков в виде реального ущерба.

Иногда складываются такие ситуации, когда удовлетворить требования участников строительства о передаче жилых помещений не представляется возможным. В таком случае требования о передаче жилых помещений изменяются, переходят в денежные требования и соответственно включаются в реестр требований кредиторов в порядке, установленном для включения денежных требований. Но об этом речь пойдет в следующей главе книги.

В соответствии с положениями Закона о банкротстве требования о передаче жилого помещения могут быть удовлетворены двумя способами: путем передачи объекта незавершенного строительства или путем передачи жилых помещений в многоквартирном доме, строительство которого завершено. Очевидно, что способ зависит от состояния, в котором на момент банкротства застройщика находится дом. Учитывая это, участники строительства на собрании решают вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении их требований, т. е. это не «автоматическая» процедура. Арбитражный управляющий должен сообщить участникам строительства (не ранее чем через два и не позднее чем через шесть месяцев после его назначения) о необходимости принятия решения по данному вопросу. В течение двух месяцев со дня уведомления участники строительства имеют право обратиться в суд с соответствующим ходатайством[30].

Не договорившись, участники строительства утрачивают возможность погашения требований о передаче жилых помещений каким-либо способом. Тогда конкурсный управляющий уведомляет их о начале течения месячного срока для предъявления денежного требования при условии одновременного отказа участников строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.

Таким образом, если требования о передаче жилого помещения не могут быть погашены, то Вам необходимо:

1) дождаться уведомления конкурсного кредитора;

2) подать заявление в суд с предъявлением денежных требований в течение одного месяца с даты получения уведомления. В противном случае Вы будете нести риск непредъявления таких требований в виде неполучения денег в процессе расчетов с конкурсными кредиторами.

Некоторые дополнительные права дольщиков, предоставленные Законом о банкротстве, вытекают из приоритета участников строительства перед остальными кредиторами. В появлении еще одного права у дольщиков определяющую роль сыграли вариативность требований участников строительства и признание судами их приоритетного положения. Дело в том, что дольщикам судами фактически предоставлена возможность перехода из реестра денежных требований в реестр требований о передаче жилых помещений и наоборот, т. е. возможность внесения изменений в реестр. Причем эта возможность, как следует из судебной практики, в основном зависит от желания самого гражданина.

Однако предупредим, что однозначной позиции судов по данному вопросу нет, в связи с чем заявление такого требования всегда рискованно для участника строительства.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требования о передаче жилых помещений прямо законом не предусмотрена. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав[31].

Кроме того, при таком переходе скорее всего реестр, в который заявитель хочет перевести свои требования, уже будет закрыт. А это означает, что даже при удовлетворении его желания осуществить переход его требования попадут «за реестр», что крайне нежелательно, если он все же хочет добиться восстановления нарушенных прав.

Безусловно, существует позитивная практика: заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр. Несмотря на то что по своему содержанию такие решения судов наиболее справедливы по отношению к обманутым дольщикам, выносятся они не часто[32].