Хулифак: умные ответы на нелепые вопросы и наоборот - Алексей Марков

Стоит ли сейчас вкладываться в коммерческую недвижимость в России, понимая, что стоимость в долларах за 1 метр квадратный очень упала?

Я для себя как раз сейчас рассматриваю вариант коммерческой недвижимости, чтобы получать рублевый кэшфлоу, потому что сдача квартиры – дичайший гемор (у меня большой опыт). Надо продавать землю, квартиры, вкладываться в стрит-ритейл и офисы и получить космические барыши.

Стоит ли ожидать роста цен в долларах на недвижимость в России в ближайшей перспективе (1–3 года) или забыть про это?

Нет, не стоит.

Есть недвижимость (около 300–400к$) и есть желание переезда. Арендовать удобнее и выгоднее. Хочется иметь 8–10 % годовых с облигаций или дивидендов от этой суммы и снимать жилье, а не замораживать эту сумму опять в кирпич и бетон. Может, что-то посоветуете для изучения?

Это хороший вопрос и мысль вполне здравая. Короткий (и неправильный) ответ – купить корпоративных облигаций так, чтобы купоны были размазаны по месяцам – это всего шесть разных эмитентов, ведь выплаты, как правило, раз в полгода. Ставки у банковских бондов выше, чем по их же вкладам (но они не защищены АСВ). У ОФЗ сейчас доходность около 8 % – тоже можно добавить.

А теперь я постараюсь объяснить, почему хороший финконсультант, совсем как врач, не должен отвечать на этот вопрос по интернету. Для начала надо примерить на себя докторский кодекс: 1) всегда сохранять врачебную тайну и 2) никогда не ставить диагноз удаленно.

Теперь, надеюсь, вы начали догадываться, что это вопрос уровня личной консультации. Я не пытаюсь получить себе очередного клиента и далек от заявлений, что у меня, как у Тони Роббинса, на ближайшие два года все расписано – нет, у меня кроме гастролей ничего не расписано. Просто сейчас такая семейная ситуация, что в ближайшие месяцы на это просто нет времени, – и неизвестно, когда появится. Хотя лукавить не стану: по трудозатратам консультации – это, конечно, полезное для меня мероприятие.

Дело в том, что для верного совета тут не хватает столько информации, что даже составление списка дополнительных вопросов уже тянет на полчаса работы. Вот некоторые из них.

Эта недвижимость – единственный ваш капитальный актив? Это квартира или нежилое помещение? Вы там живете или у вас есть другое жилье (дача)? Возможно ли ее сдать и получать доход; если да, то какой? Возможно ли вложиться в ремонт и увеличить этот доход? Ликвидна ли она, легко ли ее продать по рыночной цене?

Почему вы предложили облигации? Вам кажется, что соотношение риск/доходность у этого инструмента вам подходит? Почему? А какое соотношение вам подходит? Чем вам не нравится, например, коммерческая недвижимость? А чем нравится?

Что вы будете делать, если поток инвестиционного дохода от облигаций снизится? Что вы будете делать, если часть капитала исчезнет по причине банкротства эмитента? Какая именно часть заставит вас изменить решение? Почему?

Каков ваш ежемесячный доход? Ожидаются ли большие траты (дети, болезни, отпуск, машина, ремонт) и если да, то в течение какого времени? Есть ли у вас накопления? Сколько вы сможете на них прожить, не работая? Как вы рассчитываете жить после того, как перестанете получать зарплату? Готовы ли вы понизить уровень жизни и переехать в место подешевле?

Становится ясно, что даже просто ответив самому себе на эти вопросы, у вас появится куда более глубокое понимание ситуации. В общем-то, львиная часть моей работы – задавать подобные вопросы. Отвечаете-то вы сами.

Живу на 2 страны, между 2 городами – Томск и Минск. В Томске у нас была недвижимость, мы ее продали, причем дешевле, чем вложились. Я не знаю, как у вас в Москве, но в провинции вложения в бетон под большим вопросом. За 60 кв. м в Томске мы платили коммуналку 8000, в Минске за 100 кв. платим 3000. В каких городах вкладываться в недвижимость? В какую? А может, в каких странах, есть Грузия, Тайланд, Кипр?

Я не большой специалист по недвижимости (и не горю таковым стать), но кое-что я усвоил: никогда нельзя покупать недвижимость в том регионе, где вы не живете. Даже если предложение очень заманчивое. Особенно, если предложение очень заманчивое. В недомашней юрисдикции еще больше вопросов: как там оформлять собственность? Что делать, если арендатор не платит? Может возникнуть масса неприятностей, и если недвижимость – это не ваша профессия, не стоит с ними связываться – там не такая доходность, чтобы обеспечивать весь этот потенциальный гемор.

Когда вы дорастете до коммерческой недвижимости, некоторые вопросы решатся сами собой за счет большого денежного потока. Я пока не дорос.

Можно узнать мнение насчет кредиток? Ведь многие из них с весьма интересными программами лояльности типа миль, при этом дают грейс-период. Или вы думаете, что путь в ад именно из-за привычки брать в долг? Интересно услышать мнение, сам вот в сомнениях.

Как вы думаете, кредитки (как явление) выгодны банкам или их клиентам? А почему? Да потому что шанс, что клиент принесет банку денег, помноженный на среднюю сумму с каждого, выше той суммы, которую банк тратит на бонусы и маркетинг (и еще комиссию Визе/Мастеркарду). Я знаю несколько историй, когда люди, державшие карту «про запас», в итоге погружались в коричневый лимит на полную глубину и через год мучений закрывали револьверный долг потребительским кредитом.

А начиналось все, конечно, с того, что «ну за 50 дней-то, конечно, закроем». У вас, я знаю, все будет не так. И у них тоже все было не так.

Интересные программы лояльности есть и на дебетовых картах, это я вам как постоянный их пользователь говорю: в особо удачные месяцы я с «ВТБ» стряхивал бонусов тыщ на 20, причем на самой карте у меня ничего не лежало.

Надо понять, что банк дает вам грейс-период именно для того, чтобы вы за него вышли. Потому что можете.

А товарищи, которые там что-то высчитывают и пытаются как-то заработать на потраченных деньгах за «бесплатные» 50–100 дней, обманывают сами себя: за год их «заработок» редко превысит стоимость обслуживания, а если и превысит, то ценой такого геморроя, что лучше бы они в это время милостыню просили.

Имеет ли смысл брать вторую кредитку, чтобы закрыть первую? И заюзать 90 дней без процента.

Нет. Раскрою вам страшный секрет рептилоидов: не имеет смысла брать даже первую кредитку. Это прямой путь в ад.

Как лично вы относитесь к кредитным деньгам и инвестированию в акции (я имею в виду потребительский кредит на 5 лет, содержать его за счет дивидендов, а потом наслаждаться приростом капитала).

Вопрос частый, и с каждым разом он все смешнее. Это очень плохая идея. Не надо покупать акции на потребительский кредит, потому что через 5 лет ваши акции вполне могут стоить вдвое меньше, чем вы вложили, а вот с учетом процентов по кредиту отдать вам за это время придется вдвое больше. Не очень хороший вариант, но надо о нем всегда помнить.